第二种观点认为,备案登记属于行政管理,该登记不具有准物权的效力,应按照缔约目的,来判断是否存在欺诈,是否有损他人合法权益,之后按公平合理等原则确认合同的效力。鉴于本案原告先订立合同,支付的价款明显高于第二份合同,并实际占有使用该房屋,故应判决确认原告与房地产公司签订的合同有效,而第二份合同无效。
【评析】笔者同意第二种意见。商品房买卖合同审理中涉及物权、债权以及二者交叉的问题,适用法律较为复杂,有的购房者在购房时花去毕生的积蓄,甚至还要贷款,故而争议较大。
正确处理该类案件,涉及到对商品房买卖合同备案登记法律性质的正确认定。我国物权法第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”可见,物权法对不动产买卖设立了预告登记,一经登记就具有了准物权效力。针对该条规定,从全国行政机关执行的情况来看,只有部分城市取消商品房买卖合同备案登记,直接进行预售登记(即预告登记),不少城市要先进行备案登记,再进行预售登记,有的城市甚至没有开展预售登记。备案登记所依据的是城市房地产管理法,申请的主体是开发商;而物权法没有规定备案登记。根据物权法定的原则,备案登记不具有准物权的效力,应当认定其为行政管理的范围。故本案应根据合同法来确认合同的效力。