《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，即物权公示原则。对于不动产物权而言，公示方式就是不动产登记。所谓不动产登记公示，指的是借助于国家登记这种方式，将不动产权利纳入不动产登记簿，从而使得相关利害人知悉这些权利的存在，并使得这些权利获得法律的承认和保护的法律制度。
《物权法》等法律对于不同的不动产权利是否必须进行登记的要求是不同的。不动产登记制度介入《物权法》的基本环节是“物权变动”制度，也就是“物权的设立、转移、变更和消灭”的环节。此中，原来未存在的物权会产生出来，已经存在的物权会转让、变更以至于消灭。市场体制下的物权变动，不但使得当事人的权利和义务关系发生重大变化，而且也可能使得第三人的权利受到很大的影响。这就是《物权法》必须予以关注解决的交易安全问题。对此，《物权法》根据交易的三种情形，建立了三种不同的规则。
其一，一些经常要发生交易的权利，而且权利变动有可能对第三人发挥排斥性作用的，法律要求这些权利的变动必须进行登记。如《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发挥效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。比如：—个通过购买取得房屋所有权的行为，只能在登记时生效：如果登记了，房屋就归属于买受人;如果没有登记，房屋所有权还应该归属于出卖人。
其二，一些不常进行交易、甚至基本上不参与交易的物权，法律就没有对它们提出必须登记的要求。如《物权法》第127条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立;第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。这也就是说，在登记之前这些权利变动是可以生效的，只有登记之后，才能够发挥对抗第三人的效果。
其三，依据政府的行政行为发生的物权变动、依据人民法院等司法机关的司法行为发生的物权变动，这些物权变动的生效是在行政行为和司法行为发挥效力的时候，而不是在当事人将其不动产纳入登记的时候。但是，如果权利人因为这种方式取得了物权，他们在进一步处分其权利的时候，必须要根据《物权法》第31条规定，先将其不动产物权纳入不动产登记。
综上所述，不动产登记并不是在任何情况下都发挥决定物权变动生效的作用。“不动产物权不登记则不生效”这个规则，只是适用于不动产物权变动中的部分情形，而不适用于不动产物权变动的全部情形。但是，我们应该知道，即使是那些在纳入登记之前就已经生效的物权取得，不动产登记对他们发挥的作用也是非常积极的。
(作者单位：广东省国土资源厅不动产登记局)