拆迁谈判:拆迁谈判技巧及案例解析(二)
案情简介：
2014年9月19日，长沙市开福区人民政府发布了【2014】第025号征收土地方案公告，因建设长沙高岭组团项目需征收开福区秀峰街道竹隐村大塘基社区部分土地。委托人刘XX位于竹隐村高塘基组的房屋在此次征收范围内。
委托人讲述：其于2004年左右从同村居民处购置一地块(持有国土证书)并修建了面积500余平方米的房屋，用于居住、租赁及开设企业。因委托人多年在外工作，未收到征地公告、补偿安置方案等书面文件，征收实施部门未提供书面详细补偿安置标准及计算方式。征收工作人员口头告知2015年2月12日为签约截止期限，但房屋在2015年2月11日被强拆。委托人认为其系合法补偿安置主体，补偿标准过低，无法与征收实施部门达成一致，遂委托我所代理。我所陈必韬、罗继平律师受托承办案件。
律师代理经过：
(一) 代理思路：在取得委托人同意的前提下，主要以非诉讼方式协调解决争端。
(二)律师主要工作方式：承办律师接手案件后，认真了解了案情，实地调查走访，梳理相关政策法规，核验补偿项目，提炼争议焦点，解答委托人咨询事宜，向征收指挥部门提出了书面报告材料，多次与征收指挥部门交涉、谈判，并就项目违法情形与征收实施部门展开了激烈的争论与探讨，其中所提征收程序违法的若干意见对争议最终解决起到关键作用。此外，律师积极与委托人、征收实施部门及其领导机关协调沟通。
(三)案件结果：委托人与征收实施部门达成补偿安置协议，补偿款项到位，委托人对补偿安置结果表示高度认可，并获得了征收实施部门的好评。
律师点评：
一、案件法律适用问题
根据国家法律体系，集体土地征地拆迁与国有土地上房屋征收，两者土地性质不同，适用法律不同，前者适用《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及长沙市人民政府第103号令《长沙市征地补偿实施办法》等法律规定，后者适用国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定。补偿项目不同，前者分土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿及社会保险等;后者主要补偿项目为房屋价值补偿、装饰装修及设施设备补偿与奖励等。其他前置程序及实施程序各有不同。本案中，委托人及承办律师提出，委托人持有国有土地使用权证，该证由政府部门颁发，在未经法定程序撤销之前，应具有合法法律效力。但征收实施部门理解为集镇土地，应适用长沙市103号令。该争议贯穿案件始终，为争议核心。
二、征收程序问题
按照征收实施部门关于涉案土地为集体土地并适用长沙市第103号令的认定，征收部门(含相关部门)须进行立项、规划、审批、环评、土地预审、农用地转用审批等前置程序，并应依法履行调查预征，制定补偿安置方案，发布征地公告，公布补偿安置方案(听取意见)，签约，支付补偿安置费用，责令限期腾地及司法强拆等程序。本案中，征收签约期限尚未截至，房屋遭遇行政强拆，程序与法律规定冲突。
三、补偿项目及标准问题
如何计算和确定补偿项目及补偿标准是委托人(拆迁户)最关注的问题。在集体土地征地拆迁案件中，征地拆迁实施部门根据法定的计算方式核算确定补偿项目及标准，例如，《土地管理法》第四十七条规定的“征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。”该等项目及标准已经由法律明确规定，当地政府或通过地方性法律、规章的形式予以细化(含各项奖励的政策)。
故而，作为拆迁户可以主张由征收实施部门根据法律法规规定计算补偿安置明细清单并送达拆迁户，同时，为避免补偿项目漏算、少算的争议，可以向征收实施部门查阅详细补偿安置方案用于核对。但，根据各方反馈意见，补偿标准偏低。乃至委托人希望委托律师增加补偿标准。根据承办律师团队代理的大量征地拆迁案件情况分析，律师参与计算补偿标准可以作为常规代理工作，但此外，还须通过行政复议、行政诉讼等方式，就项目合法性司法审查等途径，通过谈判等方式维护自身合法权益。
反之，征收实施部门为实现效率与委托人权益保障的有机统一，可以引入专业律师团队(或政府法律顾问)提供专业把关，确保送达，知情权，合规审查，通过协商谈判等方式化解矛盾，完成征地拆迁任务。
本案经与委托人商议以非诉讼解决争端并最终取得较好效果，较为难得，从维护委托人合法权益角度看，争取了其正当合法利益，增加了补偿标准。从争议解决的角度来看，通过承办律师的大量工作促成了征收实施部门与委托人之间争端的最终解决，化解了社会矛盾，起到了律师专业力量的作用，也是律师社会责任的体现。
注：真实案例，欢迎专业探讨，非经书面同意不得用于商业用途。
拆迁谈判:拆迁谈判技巧及案例解析(三)
拆迁户：开出补偿条件后无人商谈
这起强拆事件的最终症结在于拆迁补偿标准双方谈不拢。在采访中，孟鑫的母亲杨文华一直在说，“从来都没有一个能‘说得上话’的人，来跟我们谈判。”
记者：为何你家对该区域统一的拆迁补偿标准有异议呢?
杨：我们家跟这里其他人家不一样。他们原来就是这里的居民，我家是在上世纪80年代在这里买地做的房子。平时村里卖地分钱，从来也不会分给我们，我们要价高一点，自认为也是合理的。而且，我们还有一个这么大的院子。
记者：为什么不跟开发商好好坐下来谈谈?
杨：不是我们不愿意坐下来谈，无论是政府部门还是拆迁公司，只要有一个说得上话的人来跟我们谈，我们还是愿意谈的。但是在我们提出补偿条件后，就一直没有下文。到最后就只剩我家未拆，我家电线一度被人剪断，家里养的大狼狗也被人用毒镖射死，还经常有一些不明身份的人上门骚扰，说一些威胁的话，这也让我们更不愿意拆。
记者：房子被强拆之后，你们为什么会想到搬到派出所去住?
杨：我们没地方去了。而且，派出所里更安全。以前发生了这么多事，我们也害怕。
记者：你们是不是也想借用这种方式，向政府部门和派出所施加压力?
杨：也有这个因素在内。
街道办：没想到会发生强拆这种事
书院街街道办副书记彭连成负责协调该区域拆迁工作，对于孟鑫家被强拆一事，他表示很震惊。
记者：街道办之前有没有处理过强行拆迁之类的事情?
彭：没有，这起强拆事件是书院街街道办辖区内的第一例，我们也没想到会发生强拆这种事。我们一直强调，拆迁必须依法依规进行，严禁强拆。
记者：强拆事件前后，街道办做了哪些工作?
彭：我们之前就拆迁补偿问题，专门到孟家去了很多趟，但孟家提出的拆迁补偿要求，大大高于辖区统一的补偿标准。我们从中做了大量工作，也一直未果。
记者：这件事发生后你们是怎么处理的?
彭：强拆事件发生后次日，我和几个街道办、社区的工作人员一早就赶到派出所。街道办还成立专班，对这件事进行调查。我们支持孟家要求派出所立案调查的请求，街道办还安排好了宾馆，他们暂时无处可住的话可以住宾馆。我们当时还说好调个挖掘机过来，看看废墟里还有什么财物能帮他们取出来。
记者：街道办接下来还准备做哪些方面的工作?
彭：肯定要把事情弄清楚，目前还在等待公安机关的调查。不管怎么说，强拆都是违法的，我们必须维护辖区居民的合法权益。同时我们还在孟家与开发商之间协调，希望能尽快将他们的拆迁补偿问题落实。
派出所：如此这般向警方施压不妥
“拆迁补偿不是我们能管的，强拆事件发生了，我们第一时间立了案，现在也抓了两名嫌疑人。我们是公安机关，只能负责办案。”说这句话的时候，书院街派出所负责人的脸上，写着“无奈”两个字。
记者：孟鑫一家人当时住在这里，对你们工作影响大么?
警方：我们从来没有碰到过这种事，影响肯定是很大的。他们住进派出所的会议室后，很多会议不得不挤在办公室开。
记者：听说后来是孝南区公安局治安大队民警把他们劝走的?
警方：是的。他们住进来后，我们派出所不方便出面处理这件事。在这起强拆事件中，他们毕竟也是受害者，而且无家可归，我们也一直未采取强制措施。不过，这不是长久之计，对我们工作有影响，他们的行为也涉嫌违反治安管理处罚法，所以，我们交由治安大队出面处理。
记者：对这件事，警方有什么看法?
警方：虽然他们的遭遇值得同情，可是这种做法很不可取。如果所有的报案人，为了督促警方办案，都住进来，那派出所不是成了大杂院?我们还怎么办案?如此这般向警方施压不妥。我们希望孟鑫一家，还有所有的报案人，都应该相信公安机关。
拆迁公司：孟家拆迁转包给了他人
记者在孝感市工商局查询得知，承包该区域拆迁的湖北华洲房屋拆迁有限公司成立于2007年12月，注册资本80万元，法定代表人为鲁少华，其经营范围是凭资质证书从事房屋拆迁，公司登记地址为孝感市汉孟路。然而，记者多方寻找，询问多名当地人，均不知道汉孟路在何处。随后，记者通过其他途径，辗转打听到该公司法人代表鲁少华的联系电话。
记者：孟鑫家是不是你们公司的人强拆的?
鲁：这一片区确实是我们公司在负责拆迁。但是今年8月，我身体不好就到武汉治疗，就将永新片区最后一家未拆楼，也就是孟鑫家，转包给了徐某。我还跟徐某签有合同。
记者：我能否看一下这份合同?
鲁：我正在外面钓鱼，没有时间。
记者：你们公司登记地址为汉孟路，孝感市好像没有汉孟路啊?
鲁：我们公司在宝成路附近西大菜场那一块，公司是租的房子，平时没有人在。(记者事后前往其所说的位置，多方寻找，依然没有找到这家公司。)
记者：孟鑫家与你们谈过拆迁补偿的事么?
鲁：我现在很忙，没时间答复你。(挂断了电话，再打就无人接听。)
开发商：工期一拖再拖损失很大
被拆迁区域的开发商为湖北同升鹏祥置业有限公司，正在该地块开发名为“永新世家”的房地产项目。该项目一期房价为每平方米3800元起，目前已经部分建成，有现房出售。除了该公司负责永新片区的沈姓项目经理跟记者有过短暂电话交流外，湖北同升鹏祥置业有限公司其他人员均直接拒绝了采访要求。
记者：开发商与这起强拆事件有无关联?
沈：因为拆迁很繁琐，拆迁事宜全部承包给湖北华洲房屋拆迁有限公司，开发商与他们签订了合同，至于拆迁具体事项，开发商就没有过问。
记者：你怎么看你们开发的项目出现了强行拆迁事件?
沈：永新世家由于拆迁一直没有完成，工期一拖再拖，损失很大，加之已经拆迁住户在外的食宿、银行利息等问题，对开发商压力也很大。拆迁户迟迟住不上还建房，生活也受到影响。