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2018年注册会计师考试《会计》知识点精选:投资性房地产

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  2018年注册会计师考试《会计》知识点精选:投资性房地产

  投资性房地产

  l 计量范围

  1. 已出租的土地使用权或房产;持有以待增值的土地(之所以不存在待增值房地产,一方面是不被允许,另一方面是一般都会用于出租)。

  2. 空置建筑物、在建建筑物如具有董事会决议,即使作为投资性房地产。

  3. 出租的投资性房地产必须拥有产权,否则不能作为(如转租)。

  4. 房地产,部分用于出租,部分自用的,如能够单独计量和出售,则部分确认投资性 房地产;如不能,则不能确认投资性房地产。

  5. 房地产企业非常特殊,不存在增值类型的投资性房地产:如取得土地用于以待增值,需作为存货;如建设好的房产用于出租,则作为投资性房地产。

  l 核算方法

  1. 投资性房地产一般采用成本模式,如公允价值可以持续获得可以采用公允价值模式。两种模式不能同时采用。成本法可以减值,要进行折旧(摊销);公允价值模式不能减值,设置"在建"、"成本"、"公允价值变动"等科目核算。

  2. 成本模式下,按照账面成本计入投资性房地产初始成本;公允模式下,按照公允价值计入初始投资成本。

  3. 后续计量,依据"其他业务收入"及"其他业务成本"核算。

  l 资产转换及模式转换

  1. 转换日的确定:"自用转投资",一般为租赁期开始日,特殊空置建筑物为董事会决议日期。"投资转自用",一般为达到自用状态(实际用于生产经营日期)。"投资转存货",为租赁期满,懂事会决议出售日期,转换时存货计入"开发产品",且按照净额计入。

  2. 公允价值模式只能从成本模式转为公允价值模式,且要追溯调整;不能从公允模式转为成本模式。

  3. 成本模式下设置科目(投资性房地产、投资性房地产-在建);公允价值模式下设置科目(投资性房地产-在建、成本、公允价值变动)

  4. 公允价值模式下,无论是投资转自用还是自用转投资,公允与账面的差额均计入"公允价值变动损益"(仅有一个例外,自用转公允,公允大于自用的计入"其他综合收益",因为自用转公允一般以前自用采用成本模式计量,与动产价值相差太大,如果直接转入损益,对利润影响实在太大);存货转投资同样如此。

  5. 特殊:投资性房地产改扩建等资本性支出,仍然是"投资性房地产-在建",不会转入"在建工程"核算。费用化支出,计入"其他业务成本"。

  6. 处置时,原计入"其他综合收益"的,许转到"其他业务收入"中。

  l tips

  1. 公允模式计量下,投资性房地产公允价值变动计入"公允价值变动损益";可攻出售金融资产公允变动计入"其他综合收益";交易型金融资产计入"公允价值变动损益"。

  2. 投资性房地产处置,将"公允价值变动损益"转入"其他业务成本",但是并不影响当期损益。

  3. 租赁期到期后,收回后仍然作为投资性房地产出租的,在空档期也是投资性房地产。

  4. 公允价值模式下,处置时应当将其他综合收益和公允价值变动 转入"其他业务成本",用以从减其他业务成本。

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