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2018年房产估价师《开发经营与管理》考点精讲：经济评价指标
1.投资回收与投资回报:
房地产投资的收益,包括投资回收和投资回报两个部分.投资回收是指投资者对其所投入资本的回收,投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬.例如,金融机构在向居民提供抵押贷款时,借款人在按月等额的还款中,一部分是还本,另一部分是付息;对于金融机构来说,借款人的还本部分就是其贷款(投资)的回收部分,借款人的付息部分就是其贷款(投资)的回报部分。
投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的,投资回收通常是用提取折旧的方式获得,而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率.就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收,而其投资回报则主要表现为开发利润。
2.经济评价指标体系:
房地产开发投资项目经济评价的目的,是考察项目的盈利能力和清偿能力.盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标,包括静态指标和动态指标两类.其中,静态指标是在不考虑资金的时间价值因素影响的情况下,直接通过现金流量计算出来的经济评价指标.静态指标的计算简便,通常在概略评价时采用.动态指标是考虑了资金的时间价值因素的影响,要对发生在不同时间的收入、费用计算资金的时间价值,将现金流量进行等值化处理后计算出来的经济评价指标.动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果,适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。
清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标.除了投资者重视项目的偿债能力外,为项目提供融资的金融机构更加重视项目偿债能力的评价结果.
3.全部投资和资本金评价指标的差异:
房地产投资活动中全部投资的资金来源,通常由资本金(又称自有资金或权益投资)和借贷资金(又称债务投资)两部分组成.投资者利用借贷资金进行投资,或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的,是为了提高资本金的投资收益水平.由于投资者使用借贷资金投资时必须支付借贷资金的资金成本或财务费用(利息、融资费用和汇兑损失),因此只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的借贷资金成本水平时,投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平,即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。
因此,在计算房地产投资分析时,通常需要投资项目的特点、投资分析深度的要求和投资决策者的实际需要,分别计算全部投资、资本金、各投资方资本金的经济评价指标。
4.通货膨胀的影响:
对通货膨胀或通货紧缩程度的预期,影响投资者对未来投资收益的预测和适当收入或收益率的选择.在通货膨胀的情况下,现金的购买力肯定会下降,因此投资者往往提高对名义投资回报率(或收益率,下同)的预期,以补偿购买力的损失.也就是说,投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响,因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。
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