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| 2018年房地产估价师《案例与分析》考前练习题九讲汇总 | |
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下面是出国留学网整理的“2018年房地产估价师《案例与分析》考点：假设开发法的操作步骤”，欢迎阅读参考，更多有关内容请继续关注本网站房地产估价师栏目。
2018年房地产估价师《案例与分析》考点：假设开发法的操作步骤
运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：
①调查待开发房地产的基本情况;
②选择最佳的开发利用方式;
③估计开发经营期;
④预测开发完成后的房地产价值;
⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;
⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
下面以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后面分节论述。
在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数;有意购买者也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。
这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件(如用途、建筑高度、容积率)等，通常政府在事先已确定。购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，政府的这些限制，也是评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件。
调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：
(1)弄清土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质;②土地所在城市内的区域的性质;③具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。
例如：位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。
(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。
(3)弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。
(4)弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。
选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。
例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，但在实际估价时究竟应选择哪...
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下面是出国留学网整理的“2018年房地产估价师《案例与分析》考点：餐饮房地产及其估价特点”，欢迎阅读参考，更多有关内容请继续关注本网站房地产估价师栏目。
2018年房地产估价师《案例与分析》考点：餐饮房地产及其估价特点
(一)地段选择的差异性
餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。
此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。
(二)营业收入的差异性
餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入，然而影响餐饮房地产收入的因素很多，主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境会带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。
在实际生活中我们常常看到这样的现象，处于同一地段的餐饮房地产，有的门庭若市，生意红火，而有的却比较冷清，而这种收入的差异主要来自于房地产以外的因素。因此估价时要考虑将这部分收入进行剥离。
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2018年房地产估价师《案例与分析》考点：影响旅馆房地产价格的主要因素
(一)影响旅馆房地产价格的主要区位状况：
1.交通条件：这是影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况，是否拥有便捷、快速的交通条件直接影响着旅馆房地产客户的入住、消费。
2.周围环境：周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的，交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂，作为旅馆价值的直接使用者和评价者——旅客，往往也会理解这一点，会在交通和环境之间做出适当的取舍。但相比接待观光和商务旅客的旅馆而言，接待度假旅客的旅馆就特别需要优美的环境，而交通条件的便利这时就退居其次了。
(二)影响旅馆房地产价格的主要实物状况：
除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外;影响旅馆房地产的重要实物状况有：
1.设备设施和用具：除了设备设施以外，用具是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的主要考虑因素。正因为如此，旅馆的设备设施和用具的更新速度往往很快，远远快于设备设施和用具的自然寿命。我们往往以看到这样的情形，有的旅馆由于经营不善，无力更新设备设施和用具，导致无客问津，最终导致恶性循环。
2.经营管理：旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用，好的酒店聘请国际著名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服务水准，而且能 够利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。
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2018年房地产估价师《案例与分析》考点：停车库的估价
特殊用途房地产的估价
特殊用途的房地产，关键就在于“特殊”二字，所谓特殊，是指这类房地产通常都伴随着专营权，本节主要针对停车库、加油站的估价进行分析。
停车库的估价
停车库主要有专营停车库大楼和地下停车库，而地下停车库最为常见，一般位于住宅、商业和写字楼的地下部分，其主要为解决地上停车困难的问题，同时也是为了合理利用地下空间。
由于停车库属于一种较为特殊的房地产，相对于其他房地产而言具有其特殊性及其估价的特殊性，下面主要针对地下停车库进行说明和分析其特点。
(一)地下停车库特点
(1)权属比较特殊。地下停车库一般存在两种不同情况：①开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益、处分权;②地下车库作为共有部位，建筑面积已进行了分摊，车库不能单独出售。上述情况的存在，导致了地下停车库是否存在经营性，同时也使得其价格表现形式多样化。此外，也会存在利用人防工程作为地下车库的情况。
(2)计量单位比较特殊。商品房存在多种计量单位(套、建筑面积、套内建筑面积、使用面积等)，国家有关部门对于应该以何种计量单位作为商品房销售单位也有相关规定，但对于地下停车库物业，由于地下停车库物业用途的特殊性，消费者比较认同的规则只有一种：车位，与此同时，也会出现相同建筑面积产生不同车位数的问题。
(3)日常管理和服务相对特殊。地下停车库除满足停车这一基本功能外，可能会衍生出其他功能，当然，这种功能主要为解决与机动车相关的问题，属于一种配套服务。这种配套服务涵盖面较广，诸如：车辆安全、车辆清洁、停车的方便和舒适、维修等。由此，地下停车库日常管理和服务水平在一定程度上决定了停车库的档次。
(二)地下停车库的价格特点
(1)价格往往和车位数挂钩。与一般商品房不同，地下停车库的销售价格往往会以“元/车位”的形式体现，因此，地下停车库的价格和最初原始投入的紧密程度较低。
(2)同一地区单位价格不会出现较大的变化。由于地下停车库自身地位和使用功能的特殊性，其单位价格往往不会像其他房地产那样，呈现出比较鲜明的独特性，同一地区地下停车库单位价格比较一致。
(3)价格受地上房地产租售状况的影响。与地上房地产相比，地下停车库在一定程度上处于从属地位，其价格的高低也受地上房地产的租售状况影响，很难想象，在某宗地上，如果地上部分租售情况极不理想，而地下停车库会出现租售势头良好的情况。
(三)地下停车库常见的估价方法和技术路线
一般而言，停车库价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。停车库价格评估方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产;其次，应该考察其周边房地产中类似房地产的出租、销售情况，以此来决定采用何种评估方法。
市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例资料，同时评估对象应为可转让的。在具体的评估过程之中，应注意区域因素和个别因素修正时...
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2018年房地产估价师《案例与分析》考前练习题(九)
黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。本文来源于考试大网。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)÷2=45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?
标准答案：
这样确定估价结论不正确。因为：
1.将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对估价对象似应按住宅用途估价(因为50万元大于40万元)，但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。
2.将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能有一种法定用途。
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2018年房地产估价师《案例与分析》考前练习题(八)
张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。文章来源：考试.大。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
标准答案：
1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。
3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。
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2018年房地产估价师《案例与分析》考前练习题(七)
某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
(问题1)采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )。
A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
(问题2)采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )。
A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为2004年3月1日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
(问题3)估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%.估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。
A.2800www.ExamW.CoM
B.2940
C.4000
D.4200
(问题4)假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )。
A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押
(答案1)A、(答案2)C、(答案3)C、(答案4)D
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：
1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?
2.装修补偿应如何确定?
3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
估价程序上应特殊注意：
1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见...
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2017年房地产估价师《案例与分析》考点辅导：市场分析
(1)我国加油站市场背景
近年来，随着我国国民经济的快速发展、交通基础设施的不断改善和机动车保有量的快速增加，加油站已成为民众生活中不可或缺的一部分。20世纪50年代全国加油站总量只有70座左右;20世纪60年代末不到200座左右;20世纪70年代末发展到600座左右;1985年全国加油站大约有3600多座;1990年底为5000多座;1993年猛增到38000座左右;1996底达到42600座。到2000年底，全国加油站总数达到8万多座。
目前我国的加油站已经形成多种所有制并存的格局。全部加油站中，国有加油站占53.3%，其他所有制形式的占46.7%，非国有加油站中，外商投资企业占2%。随着我国经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，对成品油的需求迅速增长。
我国已经从2005年12月11日起开放成品油零售市场，允许外商设立合资企业从事成品油的零售业务，到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场。届时，外资公司可在国内营建油库、码头和销售网络。但由于油源主要还是由中石化和中石油供给，因此在今后两年中两大石油集团仍可主控大局。2005年我国成品油市场的主要特点为：需求呈井喷式增长;消费增速逐季回落;市场供应呈现紧张局面;柴油生产难以满足需求;主要油品价格居高不下。
2006年中国炼油能力和加工量将会保持较快的增长。初步预计，2006年全国原油加工量将达到2.6～2.7亿t。成品油市场需求强度将有所减弱，需求总量波动不大，不会出现全局性供应危机，市场价格仍会高位运行。
国家发改委价格监测中心于2006年5月中旬发布最新报告预计，分析认为，2006年5月油价相对平稳，一是美国原油库存基本稳定，而汽油库存持续上升;二是欧佩克承诺努力保证原油供应，维持油价稳定;三是伊朗核问题没有进一步激化，与美国和欧盟始终保持在“临界点”上。同时预测报告指出，随着夏季到来，石油需求将出现阶段性增长，而影响石油供给的不确定性因素也在增加，国际市场石油价格有可能在今后一段时间出现较大幅度波动，但出现大幅上涨的可能性不大，国际油价仍然会保持在一个价格相对平缓的阶段。
(2)×××市加油站市场背景及发展规划
2003年3月3日，×××市经济贸易局深圳市发展计划局联合颁布了关于印发《深圳市加油站行业发展“十五”计划》的通知，文中披露，至2001年底，深圳市共有营业性加油站241家，其中建成的有225家，在建的有16家。已建成的加油站，按资产隶属关系分，中国石化集团有156家，中国石油集团有14家，社会加油站有55家。按供油关系分，由中国石化集团供油的有189家，由中国石油集团供油的有36家。同时制定了加油站的发展规划如下：
合理控制加油站总量。根据××市城市规划和交通基础设施建设计划，选择新建城区、新开通道路和高等级公路的空白点，建设一批技术起点高、设施完善、规模适度的多功能加油站，增强综合服务功能，使之与清洁能源、清洁交通的发展相适应。从2001年至20...
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下面是出国留学网整理的“2018年房地产估价师《案例与分析》考前练习题(六)”，欢迎阅读参考，更多有关内容请密切关注本网站房地产估价师栏目。
2018年房地产估价师《案例与分析》考前练习题(六)
某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。
请问：
1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?
2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?
答案：
1)错误有：
①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。
②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。
③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。
2)还应将重置价格减去折旧：
①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。
②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。
③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。
某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
(问题1) 估价人员应根据( )用途对该两幢房屋进行估价。
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价
C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
(问题2) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列( )途径。
A.自行改变
B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续
D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
答案：1、 B 2、B
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为( )
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和
B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
(问题4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾...
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