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2017年房地产开发项目实行资本金制度?

 

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  问题:

  房地产开发项目实行资本金制度?

  答疑:

  1996年8月23日国务院发布了《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》(国发[1996]35号)。该通知规定从1996年开始,对各种经营性投资项目,包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目试行资本金制度,投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设。

  (一)项目资本金的概念

  投资项目资本金,是指在投资项目总投资中,由投资者认购的出资额,对投资项目来说是非债务性资金,项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务;投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益,也可转让其出资,但不得以任何方式抽出。

  (二)项目资本金的出资方式

  项目投资资本金可以用货币出资,也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资,但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值,且不得高估或低估。工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%,国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

  (三)房地产开发项目资本金

  《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。2004年4月,为加强宏观调控,调整和优化经济结构,国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号),将房地产开发项目(不含经济适用住房项目)资本金最低比例由20%提高到35%。2009年4月29日,国务院常务会议决定降低现行固定资产投资项目资本金比例,其中包括商品住房。

  注:2009年5月25日,国务院出台了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号),该文件规定,“保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%”。中华考试网

  房地产开发项目实行资本金制度,即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金,可以有效地防止部分不规范的企业的不规范行为,减少楼盘“烂尾”等现象的发生。

  注:关于普通商品住房:

  1、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定,享受优惠政策的住房应同时满足以下条件:(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上;(2)单套建筑面积在120㎡以下;(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

  2、目前,各地普通商品住房标准不一,

  (1)乌鲁木齐规定,普通商品住房标准必须同时满足2个条件:单套住房建筑面积在140平方米以下(含140平方米);实际成交价格低于同级地段住房平均交易价格的1.4倍。

  (2)常州市的普通商品住房原则上应同时满足;住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 144 平方米以下、实际成交价格低...

2017年房地产开发项目建设用地使用权的取得方式?

 

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  问题:

  房地产开发项目建设用地使用权的取得方式?

  答疑:

  (一)建设用地使用权的取得方式

  《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定,房地产开发用地应当以出让的方式取得,但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形:

  (1)《城市房地产管理法》规定,国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地,法律、行政法规规定的其他用地确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

  (2)1998年7月3日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定:“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划,坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排,并采取行政划拨方式供应”。

  注:1、《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定,法律、行政法规规定的其他用地主要指特殊用地,包括监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。

  2、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)规定,今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外,对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用,对其中的经营性用地先行实行有偿使用。

  3、原建设部、国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局令第162号《廉租住房保障办法》第十三条规定,廉租住房建设用地,应当在土地供应计划中优先安排,并在申报年度用地指标时单独列出,采取划拨方式,保证供应。

  4、原建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门2007年11月30日联合发布的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007] 258号) 第七条规定,经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划,在申报年度用地指标时单独列出,确保优先供应。

  (二)建设条件书面意见的内容

  《城市房地产开发经营管理条例》规定,土地使用权出让或划拨前,县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据之一:

  (1)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;

  (2)城市规划设计的条件;

  (3)基础设施和公共设施的建设要求;

  (4)基础设施建成后的产权界定;

  (5)项目拆迁补偿、安置要求。


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2017年房地产开发流程主要包括的几个程序?

 

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  问题:

  房地产开发流程主要包括的几个程序?

  答疑:

  1、前期的准备

  前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批,规委对项目进行规划审批,进行设计施工,土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的”五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同,取得的时间也不尽相同。在房地产开发中,土地的取得是最重要的。现阶段,土地的取得有两种方式:划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用,划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金,不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同,交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外,都属于这种方式。同样,如果要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。主要分为:居住用地70年,工业用地50年,商业用地40年等。

  2、建筑施工阶段

  建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段,为了更快的收回成本,回笼资金,实现赢利,开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。

  3、销售阶段

  销售阶段是开发商出售商品房,回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段,预售即通常所说的期房销售,是指开发商在建设工程竣工之前进行销售,现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金,目前开发商大多采用此种销售方式。

  预售条件:

  《城市商品房预售管理办法》第五条规定:

  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  (二)持有建设工程规划和施工许可证;

  (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

  第六条规定:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

  商品房现售,应当符合以下条件:

  (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

  (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

  (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  (四)已通过竣工验收;

  (五)拆迁安置已经落实;

  (六...

2017年房地产开发企业资质申报条件及程序

 

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  问题:

  房地产开发企业资质申报条件及程序?

  答疑:

  房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。其中一级资质由建设部审批,二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批。

  (一)行政许可依据

  1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条;

  2、《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第八条、第九条。

  (二)行政许可条件

  根据《房地产开发企业资质管理规定》(建设部令第77号),《市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的意见》(市府发[2004]34号)。

  房地产开发企业四级资质申报条件为:

  1、注册资本不低于500万元;

  2、从事房地产开发经营1年以上;

  3、已竣工的建筑工程质量合格率达100%;

  4、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

  5、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;

  6、对新设立的房地产开发企业设“暂定资质”级,按不低于四级资质企业的条件核发《暂定资质证书》。

  (三)申请新设立房地产开发企业资质申报程序:

  1、向工商行政管理部门申请核准新办企业名称;

  2、向所在地房地产行政主管部门申请资质初审和复审;

  3、向省建设厅申请资质审批,领取相应的资质证书;

  4、持房地产开发企业资质证书(或加盖资质审批主管部门印章的资质证书副本复印件)到工商行政管理部门登记注册,领取企业法人营业执照;

  5、办理纳税登记;

  6、持工商行政管理部门颁发的营业执照(或加盖工商行政管理部门专用印章的营业执照复印件)到所在地房地产行政主管部门备案。


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2017年云南房地产估价师考试报名时间

 

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  根据《云南2017年房地产估价师考试报名工作及有关问题的通知》获悉,云南2017年房地产估价师考试报名时间7月20日-8月15日

  一、报名要求

  (一)报名时间:报考人员须于2017年7月20日—8月15日前持有关证明文件到指定地点报名。

  (二)报名方法:报名考生登陆云南省房产管理信息网(http://www.ynhouse.org)“房地产估价师考试报名系统”填写报名信息、打印申请表,并携带相关证明材料到指定地点报名。

  各州(市)报考人员,到所在地住房城乡建设(房管)部门报名,将申请表及有关证明材料交当地住房城乡建设(房管)部门会同人力资源社会保障部门初审,初审合格者由住房城乡建设(房管)部门将申请表及相关证明材料于2017年8月20日前,报云南省房地产估价师执业资格考试办公室(地点:昆明市西昌路189号五楼省房地产业协会)。

  省直和中直在昆单位的报考人员,可以到云南省房地产估价师执业资格考试办公室办理报名手续。地点:昆明市西昌路189号五楼(省房地产业协会),电话:0871—64195656。

  (三)报名材料

  1、申请表(一式二份);

  2、学历证明或职称证明材料(原件及复印件);

  3、实践经历证明;

  4、身份证复印件。

  参加过2016年考试的报名考生不需提供2、3项,但须提供2016年房地产估价师考试准考证。

  (四)收费标准:根据《云南省物价局云南省财政厅关于房地产估价师等专业技术资格考试收费标准的函》(云价收费函〔2017〕46号)、《云南省住房和城乡建设厅关于调整房地产估价师等18项专业技术人员资格考试费收费标准的通知》(云建计〔2017〕345号)的有关规定,房地产估价师考试收费标准为:客观题65元/科、主观题69元/科。

  二、考试科目

  2017年全国房地产估价师执业资格考试为四个科目:房地产基本制度与政策(含房地产估价相关知识)、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析。各科目考试范围及对考生应具备能力的具体要求,请查阅《全国房地产估价师执业资格考试大纲》。

  三、考试时间

  10月14日 上午9:00—11:30

  房地产基本制度与政策

  (含房地产估价相关知识)

  下午14:00—16:30

  房地产开发经营与管理(自备计算器)

  10月15日 上午9:00—11:30

  房地产估价理论与方法(自备计算器)

  下午14:00—16:30

  房地产估价案例与分析

  (开卷、自备计算器)

  各地要严格按照房地产估价师考试报名条件的要求,认真组织实施考试报名工作,确保2017年房地产估价师考务工作平稳顺利进行。

  云南省人力资源和社会保障厅 云南省住房和城乡建设厅

2017年陕西房地产估价师考试报名时间

 

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  根据《陕西2017年房地产估价师考试报名工作及有关问题的通知》获悉,陕西2017年房地产估价师考试报名时间8月3日-11日

  一、考试要求

  (一)《房地产基本制度与政策》科目以填涂答题卡的方式作答;《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》两个科目以填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式作答;《房地产估价案例与分析》科目在答题纸上作答。考生应考时应携带钢笔或签字笔、2B铅笔和橡皮。草稿纸由各考场统一配发,考后收回。

  (二)各科目考试范围及对考生应掌握知识的具体要求,请查阅《全国房地产估价师执业资格考试大纲》。

  (三)《房地产估价案例与分析》科目为开卷考试,考生可携带纸质资料,仅限自用,不得与其他考生交换使用。

  (四)考生进入考场不得携带移动电话、平板电脑、电子记事本等移动通讯设备;已带入考场的要切断电源,并与其他物品一同存放在指定位置,不得带至座位。

  二、网上报名及现场资格审核

  (一)首次报考人员于8月3日-11日内登录陕西省住房和城乡建设厅执业资格注册中心(以下简称注册中心)网站(网址:http://www.sjzz.org.cn)网上报名系统报名,上传本人近期免冠正面电子照片(证件照,jpg格式,二寸、20Kb 以下),照片审核通过后,使用A4纸打印《房地产估价师执业资格考试报名表》经本人签字后,由所在单位审核盖章。

  (二)首次报考人员网上报名后于8月7日-11日9:00-12:00、13:30-17:00时,携带以下材料由单位统一组织到注册中心进行现场审核。

  1.房地产估价师执业资格考试报名表(加盖单位公章);

  2.学历证明(含原件和复印件);

  3.本人身份证(含原件和正反面复印件);

  4.所在单位出具的从事房地产估价工作的年限证明。

  (三)非首次报考人员只需进行网上报名及缴费,无需进行现场审核。

  三、网上缴费

  依据陕西省物价局陕西省财政厅《关于转发国家发展改革委、财政部改革全国性职业资格考试收费标准管理方式的通知》(陕价费发[2015]89号)的规定,房地产估价师的考试收费标准为:《房地产估价师房地产基本制度与政策》65元/人、《房地产开发经营与管理》65元/人、《房地产估价理论与方法》65元/人、《房地产估价案例与分析》69元/人。

  报考人员通过资格审核后,即可进行网上缴费确认,网上缴费截止时间为8月11日17:00时。考生登录网上报名系统,使用具有银联标识的银行卡(需提前开通网上支付功能)通过网上报名系统缴费,缴费成功后,报名完成。报名成功后考生即可在注册中心领取发票,领取发票截止时间为2017年9月21日17:00时。

  未在2017年8月11日17:00时之前缴费成功者视为放弃考试资格。

  四、网上打印准考证

  考生于考前7日内登陆注册中心网站自行下载打印准考证,并按准考证中规定的时间、地点参加考试。


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2017年河南房地产估价师考试报名时间

 

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  根据《河南2017年房地产估价师考试报名工作及有关问题的通知》获悉,河南2017年房地产估价师考试报名时间7月20日-8月3日

  一、报名时间

  网上报名时间:2017年7月20日9:00至8月3日17:00。考生应在报名期间完成所有报名程序并打印《2017年度全国房地产估价师考试报名申请表》(下称《资格考试报名表》)(一式两份,一份交费使用,一份考后资格审查使用),否则视为未成功报名。考生要妥善保管《资格考试报名表》,以备考后资格审查使用。

  考生信息在网上提交后,将不能修改任何信息 ,请考生准确核对个人信息后再进行提交。

  二、报名程序

  2017年度房地产估价师资格考试实行网上报名和考后现场资格审查相结合的办法。有2016年合格成绩的考生视为老考生报名,首次报考或无2016年合格成绩的考生视为新考生报名。

  考生在规定时间内登录http://henan.ksxtbm.cirea.net.cn/index.aspx(房地产估价师资格考试报名网址),点击“网上报名—进入”进入登录页面,老考生输入证件号码和档案号登录系统,新考生点击“新考生报名”登录系统,然后按照网站提示进入信息填写页面,认真填写报名信息并上传照片。考生请注意上传系统规定、清晰、无变形、近期彩色正面免冠证件照,大小小于100kb,尺寸为105x148像素。填写报名信息和上传照片后,点击“提交”再次核对报名信息,确认无误之后打印《资格考试报名表》。

  省直和中央驻豫单位的专业技术人员按属地原则报考,实行人事代理单位(或个人)的报名工作,由各级政府人力资源社会保障部门所属人才交流中心(机构)负责;各省直管县(市)的报名工作归原所在省辖市负责;省直及中央驻郑副厅级以上单位(在省人事考试中心有主管单位报考代码的,下称“省直单位”)的考生在选择“地市”和“审核点”时应选择“省直”(请勿错选为郑州市),省辖市考生应选择相应省辖市,省直管县(市)考生选择原省辖市。

  三、交费时间及办法、准考证领取时间及地点

  1.交费时间

  现场交费时间:2017年8月4日9:00至8月10日17:00。

  网上报名成功的考生必须按时交费,在规定时间内未交费的,视为自动放弃。

  2.交费办法

  各省辖市、各省直管县(市)网上报名成功的人员,在规定时间内到所在省辖市房地产管理部门(详见附件1)交一份《资格考试报名表》并交纳考试费用。各省辖市房地产主管部门将《资格考试报名表》于8月15日前报省住房和城乡建设厅房地产市场监管处(0371-68107970/68107960)汇总并交纳考试费用。

  省直单位网上报名成功的人员,在规定时间内到河南省房地产估价师与经纪人协会(郑东新区商务内环路28号,中储粮大厦1单元607室)交一份《资格考试报名表》并交纳考试费用。

  8月18日前,省住房和城乡建设厅房地产市场监管处将全省报考人员的《资格考试报名表》送交省人事考试中心,同时交纳考试费用。

  根据河南省人民政府《河南省人民政府关于公布取消停止...

2017年广东房地产估价师考试报名时间

 

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  根据《广东2017年房地产估价师考试报名工作及有关问题的通知》获悉,广东2017年房地产估价师考试报名时间7月10日-31日

  一、报名和缴费

  1.我省统一实行网上报名、网上缴费。考生可登陆广东人事考试网(www.gdrsks.gov.cn)进行报名。网上信息填报和网上缴费时间:2017年7月10日9:00-7月31日17:00。

  2.考试收费标准按照《广东省发展和改革委员会、广东省财政厅关于我省房地产估价师考试等七个专业技术人员资格考试收费标准的复函》(粤发改价格函〔2016〕3495号)规定,客观题按每人每科50元收取,主观题按每人每科54元收取。

  二、报考流程

  1.用户注册和电子照片上传。首次登陆报名网站的考生请按网站要求进行注册(必须填写本人联系电话),并签订《考生报考承诺书》(附件1)以及填写《工作简历表》(附件3)。已完成注册的考生请直接登陆系统填写报名信息。

  考生上传的电子照片务必真实,该照片除存档外,还将用于制作准考证和证书,一经上传不得修改。考试合格后,考生无需再次提交纸质照片。

  考生在上传照片前,请先在报名网站下载照片审核处理工具软件对照片进行处理,然后将审核通过(转换后)的照片上传。照片要求:本人近半年来免冠大一寸正面证件照片,红、蓝或白色背景,JPG或JPEG格式(文件大于30K,像素大于300*215),转换后的照片小于15K。

  2.报名信息填报和确认。考生登陆报名系统,按要求填写个人信息,并进行信息确认。凡因个人填写信息不准确、不真实,造成审核不合格的,责任自负。

  按照属地报考的原则,凡省直(单位名称冠“广东省”或在省或国家工商行政管理局注册企业)、中央驻穗单位、驻穗部队单位人员,在网上报名时请选择省直。各市属单位人员选择所属地市进行报名。

  3.报名信息修改。考生如要进行信息修改,按照规定,在未确认报名信息前,考生可自行修改个人信息;已确认报名信息的,考生需先自行取消报名信息确认,方可修改报名信息;报名信息修改成功后需要再次进行报名信息确认。

  考生在规定时限内参加过考试且有科目合格的,请认真核对档案号是否与上年度一致,如不一致,则无法滚动计算成绩。出现该种情形时,考生可在缴费前联系所在地考试管理机构要求修改;考试结束后,再提出档案号信息修改的,根据国家有关规定,将不予受理。

  4.报名表打印。考生完成照片上传、信息填报和报名信息确认后,请下载并打印《2017年度房地产估价师执业资格考试报名表》(附件2,以下简称《报名表》)。《报名表》一经打印,将不能修改任何信息,打印前务必认真核对有关信息。报名结束后系统将不再支持《报名表》下载和打印。

  5.缴费。我省统一实行网上缴费,缴费成功即完成报名。逾期不缴费,视为放弃报名。考生在网上缴费前,务必再次确认报考级别、报考专业等报考信息,否则责任自负。

  6.报名结束后,考生应将《报名表》和《工作简历表》交所在单位人事部门预审、盖章并妥善保管,待该项考试预合格成绩公布后,再交由报名所在地考试管理机构进行考生资格复核。领取证书时,再一并领取《报...

2017年房地产估价师技术类职业资格和职称对应的通办法

 

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  各委、办、局(集团公司),各区人力资源社会保障局,各有关单位:

  为贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅《关于深化职称制度改革的意见》(中办发〔2016〕77号)及有关文件精神,减少重复评价,降低社会用人成本,现就本市在部分职业领域建立职称与职业资格对应关系制定以下办法并通知如下:

  一、准入类职业资格与职称对应办法

  国家职业资格制度中有明确规定的,对于取得房地产估价师等准入类职业资格(共10项,见附件)的人员,用人单位可根据相关任职条件聘任相应的专业技术职务。

  二、水平评价类职业资格与职称对应办法

  国家职业资格制度中有明确规定的,对于取得出版等水平评价类职业资格(共13项,见附件)的人员,用人单位可根据相关任职条件聘任相应的专业技术职务。

  三、勘察设计注册工程师与职称对应办法

  对于取得注册公用设备工程师等勘察设计注册工程师资格(共9项,见附件)的人员,符合《工程技术人员职务试行条例》规定的任职条件的,用人单位可根据工作需要聘任相应的工程技术职务。其中,对于取得一级注册结构工程师或一级建筑师资格的人员,可聘任工程师职务;对于取得二级注册结构工程师或二级建筑师资格的人员,可聘任技术员或助理工程师职务。

  四、其他

  (一)对于国务院清理规范有关职业资格前已取得资格证书的(如企业法律顾问、质量、国际商务、广告、价格鉴证师、招标师、物业管理师、管理咨询师等),原有职业资格可继续作为聘任相应专业技术职务的依据。

  (二)专业技术人员取得上述职业资格,可认定其具备相应系列和层级的职称,并可作为申报晋升高一级职称的条件。

  (三)用人单位是专业技术岗位聘任工作主体,对于符合上述对应条件的人员,要根据本单位岗位任职条件和聘任程序,有序开展聘任工作。

  (四)相关行业主管部门要指导用人单位和评委会做好职称与职业资格对应工作,加强专业技术人才队伍建设,激发人才创新创造创业活力。

  特此通知。

  上海人力资源和社会保障局

  2017年3月31日

  部分专业技术类职业资格与职称对应表

一、准入类职业资格