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澳洲留学:在当地买房流程与步骤

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2014-03-10 08:33

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【 liuxue86.com - 衣食住行 】

  赴澳洲留学的中国学生,占了澳大利亚留学生总人数的20%。在这些留学生中,有相当一部分同学有买房的准备,这主要与“以房养学”有关。所谓“以房养学”,即通过投资海外地产来分担部分乃至全部孩子在海外留学的费用。那么,留学生怎么在澳大利亚买房呢?下面留学专家就为大家详细介绍,仅供参考。

  一.寻找房屋信息。

  这里就不用详细介绍了吧,如离学校近的...

  二.看房

  1)记笔记比较各个房子的特征。

  2)检查卖主声明和售房合同 在法律上﹐卖主要提供一份声明﹐在维省﹐ 称为"卖主声明(Vendor's Statement (or Section 32))"。这份声明﹐您可以从买主的房产代理那里读到。

  3)自己做一次房屋检查 对您倾向于购买的房产﹐要事先做一下房屋检查。以避免购买后﹐才发现有很多地方需要修缮。下面是在房屋检查时﹐应考虑的部份﹕

  房子内部和房子外部

  专业人士将检查房屋的每一个部份﹐包括 建筑结构﹐房顶和水槽是否漏雨﹐电线和水管等部份﹐大约 要花二到四个小时的时间。 专业人士不负责检查房屋表面上的不足之 处﹐像油漆刷的不好等。 专业人士会提供给您一份书面的检查报告。 它将告诉您房产存在的问题﹐大约要花多少钱来维修。 有了这些信息﹐那么该不该买这个房子﹐ 您也就心里有数了。如果您决定买﹐同样也就有充足的理由来与 房产代理讨价还价了。

  三.谈判过关

  谈判是买房过程中最让人心绪不宁的一环。这关是仁者见仁,智者见智了。

  如果您的出价被认可了,记住要有 一份书面记录。这包括 双方在合同文本上或合同备忘录上签字(只适用于维州)。合同列出经协商同意的价格和相关的期限、条件,如视房屋查看的满意度和资金情况而 定。一旦签署了合同,您即可能被要求支付一小部分定金。 接下来的事就是开始办理转让手续和落实您的资金了。如果您还没有进行房屋查看这一项,请立刻安排房屋检查。

  四.后期收尾

  在拟定双方都能接受的价格后,买房过程并未结束。在您 乔迁新居前,仍然有不少事需要您 留心。您将需要做以下这些事: 交换合同 经历"冷静"期 继续转让手续 完成贷款事宜 成交 处理保险事宜:

  具体步骤如下:

  第一步,联系mortgage broker,拿到银行贷款pre proval。

  当然如果你是现金巨富或收入信心百倍(几家大银行的网站上都有贷款能力计算器),可以直接跳到第二步。(贷款注意事项见我上贴:买房之前话贷款)

  第二步,选定你想搬入的区域,开始搜房。

  在你看房的过程中,如果发现某个agent的房源一直非常好,卖得也非常快(这点可以从网上的销售情况看出),那么这个agent一定是所在房产公司的明星销售员,他所拿到的房源一般都是最好的,而且这种人销售方式一般都是private sale,手中有固定的老客户提供房源(如果agent优秀,澳洲人都喜欢买第一个房、买第二个房、卖第一个房或卖第二个房时用同一个agent)。和这种人保持联系,让他有房源时第一个通知你,这样免去了与公众抢房的压力。

  第三步,当然就是看房了。

  看房可是个大学问,一定要多看几处,价格相近、地点相近的多多比较,多看几次就有经验了,千万不要一时心血来潮或受agent诱惑就做决定。如果有懂建筑或自己建过房的朋友,请他们陪你一同去看房。我们曾看好一个房子,价格便宜,看来也象模象样,没想到请一位退休工程师一看,整个房子就要不得。他告诉我们看房有几点注意事项:

  1. 带个硬皮笔记本,量门框,看是否是直角,如果不是,说明房子有倾斜的势头。

  2. 看各个门是否能严密关上,原因同前。

  3. 看墙角有没有裂缝,或是某处特意新刷浆,如果有,说明房屋cracking严重,存在结构问题,是一定不能要的。不过老房子都有cracking问题,象卫生间、门窗处裂缝,这些无法避免,但如果cracking非常明显,这种房子是要不得的。

  4. 看房屋的排水设施是否充足,沿外墙体应该有规矩的排水管,如果排水不好,房屋会很快被渗毁。

  5. 了解房屋的建造史、维修史,一般房主自己建造的质量有保证,如果是最新装修,要小心了,也许房主想通过装修掩盖cracking等问题。

  6. 看邻居的房屋外观和小区的周围环境。在环境良好、邻居房屋外观都不错的小区,说明居住人群收入稳定,不会有意想不到的安全和喧闹问题。最好在不同时间(尤其是晚上)去小区停车一下,坐10分钟,观察周围环境。

  7. 离house open前早到几分钟,看来看房的竞争者的数量和车型,这样在竞价时心里有个底。如果没几个人看,那对你就很有利了。

  8. 与agent聊聊,了解售房原因,房主背景,期待房价等等,收集越多信息对你后来竞价越有利。

  第四步,如果找到“意中美房”,就早下手。

  agent会给你letter of offer, or purchase interest form,你要填入你的offer price,settlement date, deposit,condition等,如果房子确实是你想找的,offer price填入你能接受的最高价(当然这看你自己的讨价还价能力了)。如果有贷款,一定要选subject to finance,以防贷款出现问题。订金看agent要多少了,一般为5000元,这是可以退还的。

  第五步,讨价还价。

  如果你的offer太低,不在房主希望范围内,或是有别的买家与你竞争,agent会问你是否愿意出更高价格。一般来说,agent不会骗你,但也有的agent借此来诱惑你抬价,这就看你的水平了。如果房子不是你100%想要的,建设你不要加价,有别人买就让他买走好了。

  第六步,签合同。

  如果你的offer被房主接受,就进入签合同阶段了。合同都是标准合同,关键的是condition这一页,看清列入房子销售范围内的有哪些项目,不包括其中的是什么,千万不要想当然,不清楚一定要问清楚。还有settlement date这一条,一定要写明具体日期。合同最重要的一条:你的要求都要明文规定,白纸黑字,千万不要相信agent的口头承诺,每一条都要列入合同项目当中。

  还有就是在合同没有经过律师过目之前,千万不要签字。有2个原因:

  1. 你的律师可以进一步就合同条款进行协商、补充和删减。如果已经签了就改不了了。

  2. 律师看了合同后,会先去组织房屋质量报告。

  因为2天的冷静期(cooling off period)不一定来得及搞定房屋质量报告(NSW是5天)。冷静期过了就很难退房了。所以必须确保这些房屋质量报告在冷静期技术之前出来。

  鬼佬的房屋中介欺负中国人是常有的事情。把没人要的坏房子吹捧一番,然后拿出合同让那个中国人签,说是签了就等于定房了。中国人因为不懂规矩,顺手就签了。结果一周后房屋质量报告出来后发觉房子有塌陷问题,需要大修。可是那时合同已签,冷静期已过,房子到那时已经退不掉了。要告她原来的房产律师和vendor,也没法想。合同签死了,板上订钉了。

  第七步,cooling off期。

  合同签定后,有两个工作日的cooling off。这是你找building inspector,white ants inspector作房屋检查的时期,专业的inspector会给你了出具详细的检查报告,列明房屋建造情况,需要马上开展的维修项目,非常有用。白蚁检查随便你了,先看building inspector怎么说,如果他在花园中发现有白蚁的行踪,推荐你做(虽然大多数情况都是双方有业务协议的结果),建议还是做了放心.

  第八步,安排房屋building and content保险。

  cooling off期一过,合同正式生效,房屋保险是你的责任了,这条也是银行贷款所必需的,以防如果房屋被烧毁,仍然有insurance cover可以重建。计算insurance amount(投保金额)时要注意,只算重建房屋的费用(面积不包括land)。可以打电话几家保险公司做free quote,比较保费。一般你的贷款银行就提供这种保险。

  第九步,联系conveyancer(产权转移律师),安排产权转移。

  律师会为你安排具体付款、转移产权的手续,你不用操心,只要在settlement date之前几天准备好首付款就行了。律师收费350元,算在房屋总购价中。

  第十步,settlement,交首付款,签字,拿到钥匙,房子就正式是你的了!现在就可以安排转电话、煤气等等了。

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