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2018年司法考试案例分析:抵押权人优先受偿数额,不应受他项权证记载金额限制

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  2018年司法考试案例分析:抵押权人优先受偿数额,不应受他项权证记载金额限制

  【案情】

  某客户因购房需要,向银行申请贷款,并以所购房屋作抵押。双方在抵押合同中约定,担保范围包括主债权本金、利息、罚息、实现债权的费用等。在抵押登记时,登记部门将他项权证上主债权数额记载为债权数额,且债权数额等于合同约定的主债权本金金额。后因客户未按约偿还贷款,银行起诉要求还款并行使抵押权。

  【分歧】

  抵押权人优先受偿的数额是否受他项权证记载金额限制?

  第一种意见认为,虽然抵押权人与抵押人在抵押合同中约定担保范围包括主债权本金、利息、罚息、实现债权的费用等内容,但他项权证上记载的债权数额为本金金额,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第六十一条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准”的规定,优先受偿的金额只能以他项权证记载的本金金额为限。

  第二种意见认为,抵押合同没有约定为最高额抵押,他项权证上记载的债权数额也并非担保责任的最高限额,抵押权人优先受偿的金额并不因此受到他项权证记载的债权数额限制,其有权按照抵押合同约定的担保范围实现优先受偿权。

  【评析】

  笔者同意第二种意见,理由如下:

  1.一般抵押担保法律关系不同于最高额抵押担保,其担保的债权并无最高额受偿限制。根据物权法第一百七十九条规定,债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,债权人有权就该财产优先受偿;根据第一百七十三条规定,担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用;而根据第二百零三条规定,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。由此可见,只有最高额抵押的债权才有受偿的限制,而一般抵押的担保范围可以在合同自由约定。

  2.抵押登记系对抵押合同约定的内容进行公示,并没有改变合同约定的法律关系及担保范围。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条、《房屋登记办法》第四十四条及《房屋登记簿管理试行办法》第九条规定,登记仅是依据合同对主债权等信息进行对外公示,并不具有改变合同当事人抵押合意的功能,其目的也非限制一般抵押权优先受偿的限额或者改变担保范围。由于登记公示可能涉及他人权益,为维护公信力及保护他人的信赖利益,故《担保法解释》第六十一条规定:“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的,以登记记载的内容为准。”但上述第六十一条适用的前提是抵押合同私权约定与公权登记出现内容不一致时,第六十一条才能启动及发挥价值纠正功能,其目的在于保障登记公信力及他人的信赖利益。当他项权证记载的金额与合同约定的主债权本金金额一致时,并不存在第六十一条规定的内容不一致情形,其自然无法律适用余地。

  3.限制一般抵押权人优先受偿权有违于公平原则,也损害了其合理的期待权。当事人在合同中约定了担保范围,该约定系当事人真实意思表示,内容并不违反合同法第五十二条、物权法第一百八十五条及担保法第四十六条等法律、法规的规定,应当认定为合法有效。抵押人应当以抵押物价值对担保范围的债权承担全部清偿责任。在实践中,由于登记不规范等原因,登记部门在他项权证上将主债权本金数额信息登记为债权金额,致使人们误认为该债权金额等于主债权本金、利息及实现债权费用等金额总和。但在登记时,合同当事人已同意将合同约定的担保范围等信息进行登记公示,抵押权人期待并相信主债权及相应的利息等从债权能够得到合法保护,该期待既符合合同约定,也符合客观事实逻辑,理应得到法律保护.否则,抵押合同约定的担保范围就失去了意义与价值。且在登记时,利息等从债权数额或未产生或无法确认,将他项权证记载的债权数额理解为包括利息在内的所有债权总和与客观事实不符,抵押人如果想要承担有限的责任,只能通过与抵押权人协商建立最高额抵押法律关系的途径解决。当然,基于登记的公信力,如他项权证的记载金额大于或少于合同约定的主债权数额,则适用《担保法解释》第六十一条规定,以他项权证记载的金额作为主债权本金受偿的数额,如他项权证记载金额与登记簿不一致的,根据物权法第十七条规定,还应以登记簿记载的信息为准。在行政部门登记管理中,为避免因登记不明而引起纠纷与争议,浙江省台州市市场监督管理局(原台州市工商行政管理局)在原负责办理在建工程抵押登记期间,根据抵押合同约定,在他项权证上不仅明确记载了主债权数额,而且还写明了担保范围包括合同约定的利息、实现债权的费用等内容,其依法规范登记的管理行为值得其它登记部门借鉴。

  综上所述,一般抵押项下他项权证记载的债权金额应为被担保主债权数额的公示,只要公示的金额与抵押合同约定的数额一致,抵押权人有权根据抵押合同约定的担保范围行使抵押权利,将他项权证上记载的金额作为优先受偿的限额没有法律依据。

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