范本格式
立
合同人：
卖方：
法定代表：
委托代理人：
买方：
法定代表：
委托代理人：
买卖双方现就下列房地产买卖，订立本合同，共同遵守：
一、 房地产坐落于
广州市 路街巷 （里、坊） 号 房，《 证》 证号 号，测量： 图 幅 地号。
二、 该房地产结构 层，使用土地面积为 平方米，出售部位为该屋 楼（栋） 单元（详见房地产证确权面积），建筑面积为 平方米，连同室内附着设施。
三、 买卖双方议定交易价为人民币 元， （大写： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）签定本合同时，买方已按房地产交易价20% 元 ，（大写： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）作为定金支付给卖方，余额 元 ，（大写： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整），应在广州市房地产交易所（简称：交易所）办理房地产过户之日支付给卖方。
四、 卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约。
五、 签订合同后，买方中途不买，合同即告解除，买方无权请求退还定金；卖方中途不卖，合同即告解除，卖方须双倍退还定金。其中一方提出解除合同，由提出的一方按定金的20%缴纳解除合同登记费给交易所；双方提出解除合同的，解除合同登记费即定金中的20%由双方各负担一半。
六、 本合同签订后，凡违反《广州市房地产交易管理办法》（简称：《交易管理办法》）第十二条、第十三条的，交易所将不予以办理，卖方应将定金退回买方。交易所将按照《交易管理办法》第四十一条、第四十二条规定处理。
七、 本合同自双方签字，经交易所登记后生效。
八、 本合同一式三份，均具有同等法律效力，卖方、买方各执一份，交易所存档一份。合同履行后，买卖双方所执合同应交回交易所备案。
立合同人：
卖方或委托代理人（签名）：
身份证号码：
联系地址：
联系电话：
买方或委托代理人（签名）：
身份证号码：
联系地址：
注意事项
1）面积误差的处理方式，特别是建筑面积不变或增大，而套内建筑面积反而减少的情况。发展商一般先将套内面积写得较小。
2）保修问题。要求明确维修响应（2小时），维修完毕时间（8小时），因质量问题而给住户带来的不舒适应给买方相应的补偿（100元/天）。
3）发展商所作的相关广告必须作为合同要约。
4）购房只交国家规定税费
5）解决我们关心的几大问题
A.民治大道行走安全
B.建筑期的居住安全
C.公共设施交付使用时间（重点：入伙后，售楼处不能继续占用会所）
D.架空层的使用安排
E.排洪沟的清污及美化
F.住户专车的具体安排
G.建筑物地基或公共设施地面沉降的维修与责任
房地产买卖合同相关法律规定
逾期交房违约金的法律规定
一、逾期交房违约金一般在1%-1‰之间约定；违约金按房价款的总额计算；消费者没有损失不能成为开发商免责理由；
二、约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任；
如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定；
如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。
三、商品房买卖中，面积误差比绝对值3%(含3%)的规定。《司法解释》规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。面积误差比绝对值超出3%，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。
四、恶意欺诈，房产商将负惩罚性赔偿责任。《司法解释》第9条规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
五、三种类型房屋不适用《司法解释》。政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等三种因其不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，不适用《司法解释》。《司法解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，
六、房屋质量太差可解除合同或者要求开发商要负责按期修复。《司法解释》规定，如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任;房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。（因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持）。
开发商的交房条件
《城市房地产开发经营管理条例》将综合验收标准细分为五项：
(一)、对涉及公共安全的内容，必须经工程质量监督、消防、人防等部门验收；
(二)、符合城市设计规划条件；
(三)、配套的基础设施和公共设施的落实情况；
(四)、拆迁安置方案的落实情况；
(五)、物业管理与落实情况。
2004年下半年，国务院取消了综合验收之后，浙江省建设行政主管部门发出了《关于加强住宅小区交付使用管理工作的指导意见》，规定了房地产开发项目必须满足其中的十二款条件且备案完毕后方能交付。这十二款备案条件包括：
1、经房地产开发主管部门确认的学校、农贸市场、垃圾中转站、社区配套用房等非经营性公建配套项目已按要求完成建设的资料；
2、房屋建筑工程竣工验收备案证明书；
3、规划行政主管部门规划验收合格的资料；
4、市政公用设施主管部门确认的供水、排水、煤气、环境等设施已完成配套建设的资料
5、绿化主管部门确认的绿化指标要求；
6、人防主管部门确认的人防工程建设资料；
7、消防验收证明；
8、电(扶)梯验收报告、准用证；
9、供电部门、通信运营商、广电网络传输中心提供的项目供电、通信、电话、有线电视设施已完成建设并可投入使用的证明资料；
10、房地产开发企业按规定配置物业管理用房的缴交确认单及前期物业管理企业同意接受管理的合同；
11、房地产测绘成果；
12、当地房地产开发主管部门认为需要的其它证明材料。 虽然这只是指导意见，但从房产建筑行业来讲，这就是方向标。所以，买房人在收房时可以参考以上标准。
常见的逾期交房违约情况
一、开发商在商品房买卖合同约定的交付时间没有取得工程主体质量验收合格而不能交付，从而造成逾期。从最高人民法院关于商品房解释和现有的任何有关房产开发销售的规定来看，工程主体质量验收合格这一条都是强制性规范。
二、工程主体质量验收合格了，但尚未取得规划、消防、人防等有关安全居住方面的验收。这种情况实践中比较多，针对此类情况，购房人完全可以拒绝收房，因为是没有具备强制性安全性的基本交房条件而导致的，所以该期间理应属于开发商的逾期。诉讼实践中，该类观点是比较明确的。
三、工程主体质量经工程质量主管部门验收通过，但约定规划范围内的基础设施及公共配套设施未建设完毕。有关这一条的辨别是最模糊的，这也成了很多开发商打交房擦边球的借口。但只要合同和开发商的广告里及原始规划里已经规定或约定的项目，开发商应该完成。如果因此造成购房人拒收的，也属于开发商的逾期。逾期交房怎么要求赔偿。
现在的房屋买卖合同是房屋土地管理部门统一印制的合同文本，合同中关于交房期都有较为严格的具体规定，并且还有晚交房的惩罚性条款，比如在逾期若干天内要付违约金，逾期若干天内购房人有权退房，并要求发展商偿付利息及支付双倍定金等。
事实上，如果购房者遇到如上文提到的三种常见逾期交房违约情况，购房人均可拒绝收房，直至达到法定和约定交付条件为止。其次，因逾期给购房人造成的损失，可依据最高院关于商品房纠纷解释的规定，要求开发商按照同类房屋租金标准予以赔偿。
最后，购房人还有合同解除权。当开发商逾期时，经催告后起三个月的合理期限仍未履行的，购房人有权解除合同；或未经催告，在一年内购房者仍有权解除合同。
何种情况下开发商可免责
情况一，因出现了法律规定的不可抗力或者当事人在合同里约定开发商可以免责的原因，并且开发商及时履行了告知义务，是不需要承担逾期责任的。<br><br> 其中不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在常先生的案例中，开发商把规划部门延迟验收作为不可抗力是值得商榷的。
情况二，是购房者违约在先，如提出一些原合同中没有约定的特殊要求或没能按时付款，致使开发商在合同约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者，这种情况开发商是不需要承担逾期责任的。
情况三，如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房，实际开发商已具备合同约定的交房条件，取得了《建筑工程竣工验收备案表》，这种原因致使购房者延期收房，不能认为是开发商逾期交房。
无效的房地产买卖合同主要有以下几种：
一、 反法律、法规、政策的房屋买卖
违反法律、法规是指违反<宪法>、<民法通则>、<合同法>和其他各种法律、法规、规章及地方性法律的行为。违反国家政策是指违反了虽未明确载于法律条文，但党和国家的方针、政策已作了明确规定的情况。<民法通则>第五十五条第三项规定：“民事法律行为不得违反法律或社会公共利益的房屋买卖合同应当认定为无效。
违反了法律、法规及国家政策的房屋买卖有以下几种：
（1） 双方恶意串通，迼国家、集体和第三人利益的房屋买卖。比如，无行为能力人的财产监管人，将该无行国能力人的房屋恶意出卖给他人，自己和他人获得非法利益，损害该无行为能力人利益的情况。
（2） 违反国家和社会公共利益的房屋买卖。
（3） 以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖。
（4） 房屋出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的房屋买卖合同。
（5） 享受政府或单位优惠补贴购建的房屋，违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的。
（6） 出卖违章建筑，在国家征用、拆迁范围的房屋的。
（7） 违反法律、法规及国家政策的其他房屋买卖。
二、 房屋买卖双方当事人主体不合格的房屋买卖
（1） 卖方的主体不合格。主要包括：卖方主体无行为能力或者临时处于丧失行为能力的状态；卖方主体没有房屋所有权，只是代管人或承租人或借住人；没有取得合法授权或超越代理权代理他人出卖房屋的人等。
（2） 买方主体不合格。主要包括：违反法律规定，购买私人住房的国家机关和企事业单位；违反法律规定，购买他人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。
三、 规避法律的房屋买卖
例如为了逃避债务而进行虚假的房屋买卖属于规避法律的房屋买卖。
四、 买卖双方意思表示真实的房屋买卖
<民法通则>第五十五条第二项规定，民事法律行为应当意思表示真实。第五十八条第三项规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实主要有以下几种情况中：
（1） 欺诈。即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方，使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示，同对方进行房屋买卖的行为。欺诈行为有下列特点：欺诈行为须出于行为人的故意；欺诈的手段可能是积极的行为，也可能是消极的行为，其目的都是为了使对方陷入错误认识；受欺诈一方进行房屋买卖行为完全是由上述错误认识所造成的结果，即如果了解了事实真相就不会同意进行这项房屋买卖行为。
（2） 胁迫。即当事人一方因受到恐吓、胁迫而为的房屋买卖行为。恐吓是以将来施加危害而使他人恐怖的行为。在他人的恐吓手段要挟下进行的房屋买卖行为，并非出于真实的意思表示，所以其行为理应无效。恐吓可以是针对肉体方面的，可以是针对精神方面的，也可以是针对财产方面的，恐吓可以是指向本人，也可以指向本人的亲属。恐吓的事实必须是非法的、重大的和可能发生的；如果是合法的、轻微的损害、无可能性的行为，那么该行为不构成恐吓行为。胁迫与恐吓不同，胁迫是对肉体直接施加暴力和强制；胁迫是用正在发生的事实来逼迫；恐吓是以将来的危害相要挟。但无论是恐吓还是胁迫，都是确认房屋买卖合同无效的根据。
（3） 乘人之危。即一方当事人由于各种原因而陷入了极度的经济困彻难，或者是亲人有重病急需钱救治，或者是生产经营陷入了极度困难，急需资金等情况下，他方乘机得用这种困难，将房屋买卖价格压得极低，明显违背等价有偿原则。
五、 违反法定形式的房屋买卖
房屋买卖应当签订书面合同，口头合同无效；并且，房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续，不办理过户登记手续的房屋买卖合同不发生法律效力。法律要求了特定形式的法律行为，如果行为不符合法律规定的形式，该行为没有法律效力。<民法通则>第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。”
六、 一方代理人与他方恶意通谋的房屋买卖
这种房屋买卖行为是代理人背着被代理人与对方私下串通所进行的侵犯被代理人合法权得的行为。代理人负有维护被代理人的利益、体现被代理人的意志的义务，如果损害了被代理人的利益，背离了被代理人的意志，那么这种房屋买卖行为理应无效
《房地产买卖合同》的解除条件
《房地产买卖合同》自当事人签字或盖章后生效（特别约定除外），各方当事人均须严格全面履行，任何一方不履行或履行不符合约定条件将承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但在符合一定条件下，当事人可以解除合同，合同解除后不但不必承担法律责任还可要求对方赔偿损失。本律师在此就解除条件及程序做如下总结，以供网友参考： 一、《房地产买卖合同》的解除条件： 1、当事人协商一致解除； 2、约定的解除条件成就； 3、因不可抗力致使不能实现合同目的； 4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务； 5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 7、一手商品房的特别规定： 1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋； 2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋； 3）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 4）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实； 5）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格； 6）因房屋质量问题严重影响正常居住使用的； 7）面积误差比绝对值超过3%的； 8）出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的； 9）由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的； 10）合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的； 8、法律规定的其他情形。 二、《房地产买卖合同》的解除程序 除上述第1种协商解除情况外，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。 三、《房地产买卖合同》的解除后果 《房地产买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 律师提醒： 1、并非只要对方违约守约方就必然能够解除合同，草率解约将承担毁约责任； 2、解约必须履行必要的催告、通知义务，没有履行的解约不成立； 3、被解约方对解约有异议的应当提请法院或仲裁机构确认合同效力； 4、解除权有除斥期间，其行使必须在法律规定或当事人约定的期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭；没有法定或约定期限的，经对方催告后在合理期（一手商品房的合理期限为三个月）限内不行使的，解除权消灭；一手商品房对方当事人没有催告的，解除权的行使期限为一年，自解除权发生之日起起算； 5、合同解除后不影响合同中结算和清理以及有关解决争议方法的条款的效力。
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