草签协议买房的风险

　 　　想要欧洲投资移民?其实，买个房子就可以了。近几年，欧洲各国相继推出了买房移民 政策，想要移民欧洲的人士似乎一下子多了很多选择。当然，世上没有百分百安全的投资项目，任何项目都会存在一定程度的风险性，买房移民也不列外，这一点申请者要意识到，并且要学会如何避免，那么，买房移民风险需警惕哪些呢?

　　价格

　　海外投资置业并不适用于所有人，这些明面上的价格也不是购房的全部。因国情不同，各国对于房产物业的法律规定亦不相同，再加上购房者往往通过中介了解投资地产的情况，信息不对称容易使海外购房者对东道国法律不了解或疏于法律审查，造成法律风险。

　　税收

　　海外房地产的税收政策和国内是有区别的，通常须缴纳契税、土地税、印花税以及增值税。但是不同国家征税种类和比例又有区别，如契税仅是部分国家征收，泰国、马来西亚等国家征收标准一般为房价的1.5%左右;欧美国家主要征收土地税，一年一次，缴纳金额由政府委托专业评估机构对物业价值评估确定;也有些国家如英国，出于鼓励，对在当地购房的海外人士均不征收房产增值税。不是所有国家的政策税收都对投资客有利，很多国家在除房产增值税外，出租获利也要交税，并非所有的租金都归房主拥有。所以，购买海外项目还需要考虑后续成本。

　　绿卡

　　在海外买房一定要区分“居住权”和“永居权”(即通常指的拿到绿卡)，前者仅指短期居住，时间一过需要再次提交居住申请，申请条件包括个人收入、存款以及在该国的居住时间等等，如果再次申请失败，可能有房也难住。后者则是指永久居住的权利。不少人因这种模棱两可的表述上当受骗。

　　在海外买房，购房后还得学管理房产，这是一件很繁复的工作。下面出国留学网来说说海外买房的4大风险，一起来看看有哪些。

　　除需要及时缴纳水电煤气费用,及时还按揭贷款等，屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责，如果做得不好，会受到了市政部门的警告、甚至罚款。

　　市政正是通过这些保证整体的自然环境和居民生活品质。美国也有专门管理房产的中介服务机构。

　　海外买房注意事项：

　　四大风险：政治、政策风险 汇率、信息不对称

　　律师提醒，一些中介公司喜欢夸大其词，投资者一定要做好自我风险预估。需考虑的风险包括政治因素、政策税收、汇率波动、信息不对称等。例如，第一步选择国家和地区，就应着重考虑该国政策的稳定程度，是否存在排华情绪。各国的购房政策不断变化，因此，了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。这部分工作应有自己亲自做，既不应该也没必要交给的中介机构。另外不同国家的购房流程千差万别，有的地方还会对海外购房者做特殊要求，譬如澳大利亚规定，非本国居民不得购买二手房，新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%，才准境外人士购房;在东南亚国家如泰国，不允许海外投资人拥有土地，即不能购买别墅，只能购买公寓楼，新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序，聘请当地经纪师、律师前，就了解和思考清楚。

　　选定有购买意向的和地区后，开始寻找中介。一般在某一区域会有专攻此区域的中介公司，他们熟悉该国法规、风俗和市场，有较多交易经验，有些甚至是一些楼盘的一级代理商，在该区域有很大优势。如迪拜中国城房地产交易中心已俨然成为阿联酋房产在中国的代言人。

　　跟本国买房一样，项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素，涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低，经济发展快或复苏前景明确，房价上涨趋势明显的国家应作为首选。

　　相比于国内购房，汇率的波动也成为一大变数。人民币对该国货币的升值或贬值都会影响到房产的价值。譬如以换汇方式购买澳洲房产，如果澳元汇率跌30%，这就相当于同一套房子，即使房价不跌，现在买相比汇率跌之前，价格打了7折。

　　受买房赠送户口的国内做法的影响，有人对境外买房存在一个误解，以为买房能获得当地公民身份。房产只是一项投资开发项目，一般并不与移民挂钩，不过，房产作为总资产的一部分，对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如，美国的房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房，但不能借此入籍。恒瑞国际咨询公司是一家专业做移民的公司，他们的美加移民顾问金洁介绍说，“美国的投资移民，要求至少拿出50万美元进行特定项目投资，此项目由美国政府选择。各州情况有不同，以加州为例，申请投资移民的人士需要投资至少100万美元，并雇佣3——5名当地公民工作，而且绿卡投资移民还需要每年有真实的资金往来和贸易额，才能达到基本条件。”

　　只要是投资都会有风险，房产投资也不例外。特别是对于想要在海外投资房产时，如何才能减少风险呢？下面，出国留学网小编就给各位朋友介绍海外买房如何避开风险，希望对各位打算投资的各位有所帮助。

　　一.切勿急躁。

　　在看房产广告之前，想清楚自己的购房目的是什么。是为了稳定的租金收入？是要翻新然后再出售？是先出租，退休之后在此安度晚年？弄清楚这些问题十分重要。巴菲特曾说过：“民意调查无法代替思考。”

　　二.购房时就考虑出手房产。

　　在最终敲定之前要想清楚3、5年或者10年之后谁会是下个买家。1.如果下个买家是投资者，你的卖点就是丰厚的租金。2.如果下个买家是游客，他们可能变化不定，旅游市场到时可能会饱和。3.如果下个买家是当地人，那么买家候选人可以有很多，但他们喜欢安全整洁的学区房。

　　三.了解买方中介。

　　买家总是大量研究房产，但是很少研究卖方中介。除了客户查询号，每家中介的登记号码都能查到。所有的推广房产的海外中介都必须提供公司、银行和会计查询号。不要有顾虑，因为大部分中介听到你问这些信息都会认为你是诚心购房的，他们很乐意告诉你这些信息。

　　四.详细了解社区 。

　　这一点很重要。登陆zipdatamaps.com来查询当地人口、家庭收入。登陆city-data.com查询犯罪率和其他房产和业务信息。登陆trulia.com查询当地租金和房产出售价格（仅供参考，并非100%精确）。如果你购买的房产在某社区内，那么要一份租房表复印件，确定空置房产和抵押房产的数量。还需要一份住房所有权账目复印件，查看周围是否有很多延期维修或坏账堆积。如无法亲自置办这些资料，可以请专家代劳，这点费用不能省。

　　五.要有独立检验报道。

　　很有可能房产外观不错，社区环境也很好，但这并不代表内部也没问题。需要邀请专家来确定空调是否完好、电线是否安全、屋顶是否坚固、排水有没有问题、房屋是否受潮、烧水壶是否损坏等等。这些问题一旦忽视，日后需要花费大量资金来修复。这些检验安排起来十分方便，且价格不贵，250~300美元。只有预定之后才能进行检验，检验必须在押金期之内完成。

　　六.找一个好的房产经理 。

　　房产经理一般有两个作用：让业主满意和让租客满意。为此需要做大量工作，十分不易。能经年妥善管理投资和租客的房产经理是十分难得的。增加租客或延长租期都要多收费，所以在计算成本的时候要把这些算进去。房产经理公司能力越强，租客满意度就越高，租期也就越 长。而租客流动过快会消耗过多成本。

　　七.尊重租客，但是要对租客严格要求。

　　最好的业主要让租客满意，防患于未然。如果租客一直很合作，他有要求的话业主要有回应，这样便于解决问题。如果租客要求修缮房屋，请不要拒绝或拖延，否则将费时费力。要准备好这笔修缮的费用，记录好所有的花销。不纵容租客拖延交租。从第一天起就严格要求租客按时交租，如果租客不守租房合约，就毫不留情赶走他。

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　　澳洲房产投资存在的隐形风险既然是投资，那么就存在着一定程度的风险。那么出国留学网今天就来给大家分享一下在澳洲买房置业的隐形风险。

　　1、银行贷款比例（LVR-Loan to Value Ratio）的风险

　　在澳洲买房投资的人为了发挥杠杆原理，绝大多数都向银行贷款。一般银行可贷80%，有些楼盘和职业（如医生、律师等）可借90%。但随着房市和供需的变化，有时银行可能会下调贷款比率LVR。

　　有些房型如酒店式公寓和学生公寓的贷款比例略低，有时银行只贷70%甚至60%。只要有闲余的钱，只要房子好，万一银行下调lLVR也未必是坏事。少借一些，将来就可以少还一些，因为毕竟日后要把银行的贷款都还上。

　　2、估价的风险

　　有时在不同的澳洲城市，根据银行对房市及楼盘地点和质量的看法，根据估价师对房市的态度（乐观或悲观），有时估价比购买的合同价低一些。如果投资者没有其他房子作抵押，要用现金成交，那么遇到估价略低的情况，就要自己往里多放些钱。只要房子地点、质量都好，购买的价格合理，即使银行的估价略低，也不用惊慌，更不用担心。如果说商业地产的估价是按照租金回报有一个固定的估值公式，住宅地产的估价基本上只反映估价师的个人观点，并不代表市价。只要有钱成交，少借一些也未必是件坏事。

　　澳洲的五大首府城市的房产周期各有不同。一般在处于上升期的城市里（比如目前的悉尼），银行估价有可能会相同于甚至高于买价。在处于低谷或价格回落的城市里，估价有时相同于或略低于买价。其实目前在悉尼的某些区由于房市过热、价位太高已开始出现一些估价低的情况。 如何控制这种风险呢？首先不要惊慌，也不要抱怨。投资时手头的现金留些余地。只要地点好、楼盘好，其长期的升值潜力照样很大。

　　3、空租的风险

　　澳洲住宅地产的空租率一般在3%左右。只要地点好，房子都可以很快租出。有时新楼盘交割时因同时上市出租的房子需要几周陆续租出，都住满后，在任何时间同时上市的房子就只有一、两套，再出租时就轻而易举，加之前一个租客搬离之前至少要给三周通知。房子长期出租及高租金的最大保证是房子本身的地点和设计、质量。

　　4、个人现金流的风险

　　由于澳洲房产投资是个长线投资，在一个较长的时期内人的境况可能会发生变化，生意有好有坏，工薪阶层有时会暂时丢工。但不要因此而不投资。在澳洲，只要愿意工作，即使暂时丢工，再找一份工作并不难。当一个人有需求有理由时（比如养投资房），找工就更容易些。

　　5、信心的风险

　　这可能是几种风险中最大的风险。这个风险控制不好，投资者就可能前功尽弃。这一风险在很大程度上受前四个风险的影响。当房价不升，当贷款、估价、出租遇到点挑战的时候，如果投资者目标不明确，缺乏心理准备，身边多消极的人，他就有可能对投资失去信心，从而选择放弃。克服这个风险的最好办法是明确投资目标，坚定对借房产投资实现财务自由的信念，提高自己的心理素质，只听有成功经验和投资结果的人的建议。

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　　国内出现限购的城市也越来越多，受限购等楼市调控政策的影响，人纷纷寻求新的渠道，转向海外房产。但是海外购房也并不是就是那么安全的，出国留学网小编也为各位整理了海外买房有哪些风险，一起来看看吧!

　　一、费用风险：高额的持有费用难以负担

　　海外购房和国内购房不同，除购买时需要一次性支付较高税费外，每年还有不低的物业费和房产税，有的国家转让税费更是高得惊人。

　　据某海外房产中介机构负责人称：一般来说，在海外 套房产，要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金 2.5万元至5万元(若一家大小前往，则可高达10万元)，机票和酒店费用另计。值得注意的是，这些费用往往没有统一标准，而且大部分费用都属“无中生有”，这些繁杂的费用未必是普通置业者能承受的。

　　风险规避：小编建议在购买之前，花足够的时间去了解海外房产市场，尽可能找到相熟的房产业内人士咨询相关信息，并对自己的财务情况做出评估，将交易过程中可能发生的额外费用计划在内。

　　二、汇率风险：房产可能变向贬值

　　汇率风险是目前大多数海外置业者较为担忧的。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，汇率一定是有升有降。尽管者的算盘打得精，但海外房产并不是稳赚不赔的买卖，汇率的起伏成为决定房屋价值的一项重要砝码，有时甚至会让房产变相贬值。人民币难免导致汇率“吃掉”房产 ，购买海外房产更多的是资产和汇率的转移。

　　风险规避：海外的房地产市场发展具有自己的周期，中国客户不能以我国房价的变化去衡量海外房价的涨跌，国外房地产市场更加成熟，房价保持平稳增长，例如英国十年左右房价才会翻一倍。中国客户在海外买房要注意当地房地产市场的变动情况，从操作层面来看，者在人民币的时候买入，贬值的时候卖出换回人民币，这样 是增加的。

　　三、法律风险：海外房产可能触犯法律

　　国外的法律规定与中国并不相同，中国客户在国内做出的行为没有违法，但到了国外就有可能触犯了法律的底线。例如，中国客户在美国买了房，把房子出租出去，如果没有及时按租客要求完善房内设施，就违反了美国的法律。还有一些国家法律规定，把房子出租后不能随意上涨租金。

　　各国相关政策不同，中国客户在海外买房受到一定的限制。例如在泰国，中国客户不能购买别墅，只能购买;在新加坡，中国客户不能购买组屋，组屋是新加坡政府专门给当地年轻人建造的房子，房价比市场价格大约低70%。

　　风险规避：海外房地产市场对于中国客户来说是陌生的，中国客户很难单独了解清楚不同国家的不同法律体系、市场规则以及购房政策等内容，就需要聘请专业机构、律师来进行把关，防止出现意想不到的风险。

　　四、语言风险：信息不对称导致上当受骗

　　在海外买房还会遇到一个尴尬的问题，就是语言沟通不畅。业内人士称，虽然海外置业的买卖双方、中介都会签订合同，但即使是中文合同，普通人也未必会看清楚每个词、每一句的意思，更何况是外语，是一些小语种。因此，不排除一些海外人士利用这个弱点进行误导甚至诈骗。

　　风险规避：前往国外看房产时，好把翻译带上。翻译可以帮助确定房子是否属于中介代理的房地产商、确认标的房产是...

　 去年塞浦路斯的买房送“绿卡”，得到了不少国人的青睐。下半年开始浮出水面的葡萄牙项目，其实是塞浦路斯项目的翻版。随着陆续有申请人获得塞浦路斯的永久居民身份，大家开始更加接受这种类型的项目。不过两个项目不一样的重点是：塞浦路斯买房是直接获得永久居民身份，而葡萄牙买房是先获得一个居民申请，五年后，符合有关条件，才可以转为永久居民身份。对于这两个项目，申请人最需要关注如下：

　 　　　天下大势，合久必分、分久必合；天下楼市，涨久必跌，跌久必涨。有房一族，特别是贷款买房的，如果房价暴跌，怕不怕？

　　你一定想，“我不怕啊，我工作稳定收入稳定，只要按时还月供，房子就还是我的呀。房价便宜了我还不高兴?”

　　What?!竟然如此的天真，too young too simple!

　　我现在就揭开这个银行不愿意告诉你的惊天秘密!

　　房价跌了，不管你能不能按时还贷，银行都有权收走你家房!房产贬值，银行要你补足抵押!

　　以一个香港的购房者为例，故事是酱紫的：

　　“1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子，从银行贷了667.8万港元，可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的赵先生，最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，不仅房子被银行无情收走，而且还欠下银行200多万港元。

　　　　这是怎么回事？

　　明明保证月供按时交给银行，银行没有实际损失，没有违约呀。

　　但危险的种子就是这样被埋下的。需要明白：贷款合同的违约条款里，可不仅仅包括不按时还款，还包括抵押物价值减少。

　　《银行房屋按揭贷款合同范本》显示：

　　“抵押期间由于乙方(购房人)的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方(银行)提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。

　　如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。”

　　房价腰斩，房没了还惹一身债!

　　这次的例子是酱紫的：

　　刘先生2016年买下一套100万的房子，首付30万，贷款70万。一年后，刘先生已经偿还银行本金1万元，剩余69万元。就在那时，房价像着陆失败的火星车一样，啪叽一下，硬硬生生结结实实地砸地上了。这套房子市场价仅为50万元。好了，银行这时候会给刘明白算一笔账：当初借他70万，是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在，房子仅值50万，但他欠银行69万。所以，请补齐抵押不足的差额19万(69-50)。

　　要么，刘先生拿出19万存款，做提前还贷;要么，刘明白有个祖传老古董，价值不少于19万，抵押给银行。

　　刘先生这回是可犯糊涂了，当初为了买房把积蓄都掏光了，而家里最值钱的古董是iPhone4S，上哪去凑19万呢?

　　银行连一声不好意思都不说，“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说，拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房，银行拍卖了40万，刘先生不仅首付白交了、啥也没捞着，还欠了银行29万(69-40)!

　　现在，朋友们知道...

　　如今新西兰移民申请的人数在不断的增加，移民对于新西兰的经济发展有很大的影响，特别是买房移民存在一定风险。到底是不是这样呢?下面就来看看新西兰买房移民风险吧。

　　近年在中国大陆、新加坡、马来西亚等亚洲国家，一些移民中介灵感忽来，纷纷举办投资移民新西兰讲座，声称在新西兰房地产业投资150万新西兰元，就可以进行新西兰移民申请。

　　在中国大陆，号称在新西兰房地产业投资150万就可以移民的广告和营销文章比比皆是。

　　事实如何呢?记者抱着疑问，采访到新西兰境内的专业人士。

　　移民局：投资住房建设是可以接受的投资方式，不过申请人需要先满足移民标准

　　新西兰移民局表示，如果投资目的是市场商业回报，投资住房建设是可以接受的投资方式。不过，移民签证服务总经理NicolaHogg说，投资移民申请人必须符合新西兰的移民标准，包括达到对健康、品格和英语水平的要求。

　　新西兰移民政策对投资移民的规定，主申请人年龄不能超过65岁，必须至少有3年的经商经验。NicolaHogg说：“投资建设民居必须经过相关当局的批准，必须得到建设许可证。”她强调投资新建的房子不能用于申请人自住。

　　移民部长MichaelWoodhouse的发言人发言人称，我们清楚房屋市场的需求，这就是为何允许投资者有资格通过进行新房开发建设获得居留权。他还说，新的投资政策非常成功，刺激了经济发展，给新西兰带来数以亿计海外投资。

　　专业移民顾问：这些广告因果颠倒，大多数属于忽悠

　　专家指出，投资移民在新西兰建房屋并不是什么新政策，一些移民中介服务公司拿这个说事，不过是吸引客户的一个卖点。他说，目前广告上说，买一两套新西兰的公寓就可以投资移民绝对是99%的冒险或者是100%的骗局。

　　专家分析说，从逻辑上说，新西兰并不是投资150万买房就可以投资移民，而是如果你已经获得了投资移民的批准，你的资金可以有条件的投资到房地产。

　　新西兰现有的商业移民政策是国家党政府2009年7月实施的。为了避免投资移民带来的移民潮，政府对150万类别投资移民还有一个批准上限，每年最多批300人。2011年5月，新西兰移民部长对商业移民政策做部分修改，住宅物业投资被纳入可被接受的投资范围。不过，地产物业投资纯属商业投资，不能是投资移民自建自用。

　　新西兰的投资移民政策对新西兰房地产业的影响其实是微乎其微的，因为移民局批准的投资移民数量非常有限，而这些被批准的人中，只有很少一部分人会去投资房地产开发。

　　专家说，根据新西兰投资移民的规定，申请人首先要证明自己的资金来源，且必须符合移民局对申请者的其他要求。申请人在获得预批之后，要向移民局递交投资计划，申请人当然是可以计划投资房地产的。但这并不是简单地说，你拿150万投资新西兰房地产你就可以移民了。这样的宣传太简单，其实是一种误导。

　　专家说，新西兰移民局对于投资移民有非常严格的要求，能通过移民局批准的投资移民人数非常少。1000万级的投资移民至今获批的中国人只有9个。

　　专家说，由于华人投资移民数量极为有限，主要是中国有着非常严格的外汇管理规定，投资资金从银行系统进入新西兰非常困难。他相信获得移民局批准的...