出国留学网专题频道房地产调控栏目，提供与房地产调控相关的所有资讯，希望我们所做的能让您感到满意！ 人们从已经出台的房地产调控手段不难看出，中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略，说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。从一定意义上讲，银行收紧房贷对抑制房价的过快上涨会起到积极作用，进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费，抑制投资、投机性购房需求。
现在已经是2018年了，那么想在美国买房的人买到房了吗，对于美国买房大家又有什么看法呢，和出国留学网小编一起来看看美国房地产调控给中国什么启示。
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美国房地产市场是怎么火爆起来的?
▌首先从什么是房利美、房地美说起。
房利美是在1930年代“大萧条”时期，美国政府为了稳定住房市场而成立的，是最大的“美国政府赞助企业”(可以看作是美国特色的“国企”)。房地美是第二大的美国政府赞助企业(GSE，Government Sponsored Enterprise)，规模仅次于房利美。1970年由国会批准成立。
这两家公司干的活就是——“居者有其屋”，帮助美国人买房子。
它们两家的经营模式也简单——银行或房屋互助会向购房者发放贷款，“两房”买下银行们手里的住房抵押贷款，然后把这些住房抵押贷款打包成抵押支持证券卖给养老基金、共同基金等投资者，“两房”为这些贷款提供信用担保，卖出抵押支持证券后，“两房”继续买入住房抵押贷款，不断循环。
因为“两房”是“政府赞助企业”，所以资本市场给予它们高于“AAA”的评级，融资成本较低，同时其担保的抵押支持证券的评级也很高，一度被视为“无风险”，养老基金这类厌恶风险的投资者也大量投资。由于是近似于“无风险”的资产，所以投资机构用它创造了数以万计的衍生品交易。
但这种模式天然有缺陷，因为它其实是把购房者漫漫长长30年房贷的收益权，打包在二级市场卖给了投资者，并且不断滚动，底层资产是大量中低收入的零首付或者超低首付的房子，一旦房价下跌，或者利率上行，购买方断供，就会引发连锁反应。
这其中，房产价格和利率水平就成了关键。
众所周知，2008年美国金融危机源于美国房地产泡沫的破灭。但美国房地产泡沫的兴起，得益于两个因为：
❶ 长期的低利率
❷ “两房”的信贷支持
▌首先是长期的低利率
2000年，正是美国互联网经济最火的时候，只要是跟“互联网”沾边的公司，股价都飞涨，经济明显过热，为了给经济降温，美联储在2000年3次提高联邦基准利率总共100个基点。
没想到当时互联网经济和股市表面强盛其实身子虚弱，美联储加息的结果是刺破了泡沫，互联网公司股价狂跌，整个市场濒于危机，华尔街哀嚎一片，整个美国经济都有下滑危险。
为了稳住局面，刺激经济增长，美联储在2001年年初起大幅度降息，2001年一口气连降11次!把联邦基准利率从6.5%一直砸到12月11日的1.75%，到2003年再次降到1%。低利率是稳住经济的好工具，美国股市和经济稳住了，虽然从2004年起，美联储进入加息周期，但到2005年，美国的利率还一直处于较低水平。
在时任美联储主席格林斯潘的利率调控下，2005年的美国经济欣欣向荣，股市接连高涨，房地产市场景气指数节节上升，债券市场井然有序，被誉为“The Great Moderation(伟大的适度)”。
当时形成了一个正循环：
经济好、股市涨，大家对经济的未来信心足，房价上涨就有了有力的信心支撑，中低收入纷纷贷款买房，投机客更是大笔买入;市场利率低，只要贷款/借钱投资就很划算...
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出国留学网国家公务员考试频道为大家整理提供：国家公务员2016年申论范文：怎样坚持房地产调控 ，相信对大家有帮助。祝大家顺利通过2016年国考!
2012年4月，一年一度的北京春季房地产展示交易会在北京国贸中心举行。相同位置的楼盘大多较2011年有明显的降价，不少房企还纷纷推出特价房、团购房、低价房，折扣力度、优惠幅度均超过往年。然而，面对开发商的“热情”，大多数意向购房者的反应却很“冷淡”，观望者多，签约量少。
北京春季房展会素有“楼市风向标”之称。本届展会的行情，一方面反映出房价在强力调控下正向合理价位回归，同时也折射出人们对进一步加强房地产市场调控的关注与期待。怎样才能更好地解决群众住房问题、实现住有所居?
一、怎么看房地产调控成效
2009年第二季度以来，房价迅速回升并大幅上涨。面对严峻形势，国家先后出台了“国十一条”、“新国十条”等一系列政策措施。加强和改善房地产市场调控，密度大、力度强。在一系列政策措施的作用下，房地产市场逐步降温，调控成效初步显现。
多数城市房价涨幅回落，部分城市房价出现下跌。2011年1—12月，70个大中城市新建商品住房价格同比涨幅平均值从6.5%回落至1.6%，环比涨幅从0.8%回落至-0.2%。北京2012年一季度新建普通住房成交均价比2011年同期下降20.7%，比2011年全年下降6.4%。
投机投资性需求得到遏制。东部高房价地区最为明显，2011年北京、福州、厦门、海口非当地户籍居民购房比重明显下降，北京居民家庭购买第二套及以上住房面积所占比重，比2010年降低7.1个百分点。
社会资金流入楼市的速度明显放慢。2011年，投入房地产开发企业的资金共计83246亿元，增速比上年同期回落12.1个百分点，多年来资金过量流入房地产的形势开始发生变化。
保障房建设顺利推进。全年新开工1043万套，基本建成432万套，为“十二五”时期3600万套保障房建设开了好局，也为市场调控增加了砝码。
二、调控政策为何不能“松口子”
住房需求有自住性的，也有投机投资性的。投机投资性需求以赚取买卖间价差为目的，由于所购住房中相当一部分既不自住也不出租、闲置浪费，偏离其满足居住需要的本质属性，使得住房成为牟利工具，加剧了供需矛盾，从而推高房价。
1、国际经验表明，在经济快速发展期，房地产市场容易出现投机投资性需求增多的趋势。如不及时有效抑制，一方面，投机投资性需求将非正常推高房价，迫使一些自住性需求被“挤出”市场，导致市场需求畸形化;另一方面，投机投资性需求的盲目扩张，往往出现资产泡沫膨胀，造成市场大起大落，甚至引发金融风险、影响经济平稳发展。
2、从近年来我国房地产市场发展的情况看，投机投资性需求是前一时期推动房价非理性上涨的主要因素。实现房价合理回归，推动市场健康发展，关键是有效抑制投机投资性需求，不能有任何松动。这既是当前调控的重点，也是必须长期坚持的。
3、当前调控已取得的成效只是初步的，基础还不牢固，存在许多不确定因素。当前，国内流动性较为充裕，投资渠道相对有限，投机投资性需求反弹的条件仍然存在。如果放松调控，投机投资性资金...
以国庆长假期间房地产市场价格的报复性增长为标志，接连几个月，中国几乎所有一线城市和部分二线城市的房地产价格显然已经挣脱了政府调控的缰绳，似野马般地狂飙起来。由北京领跑，上海、广州、深圳等一线城市紧跟其后，一些二线城市趁机蹚水，把中国的房地产市场搅得风起云涌，撼人心弦。而国家统计机构的相关数据，则不过以更加正式的说法宣告了房地产调控政策的失效。
有关房地产市场调控的政策颁布了多少次“史上最严厉”、多少个“国多少条”，在房地产市场的汹涌大潮中几乎全都打了水漂。房地产调控政策的失效说明了什么?
谁都知道，中国的市场虽发育30余载，但成熟度并不高。然而，即便如此，政府的角色转换也并没有到位。这就是说，在市场环境下，政府何以自处的问题仍然没有解决。直到当下，中国的经济发展仍然是政府主导型，仍然是以政府说了算的投资为主要拉动力量，市场发育停滞在“市场之手”短小、“市长之手”粗大的阶段。因此，作为一体两面的另一面，每当发展有问题、增长有障碍、市场有波折时，政府总要习惯性地伸出大手来作用一番。
当然，即使是在成熟的市场上，“市长之手”也仍有作用的必要。问题是“市长之手”作用于市场的空间有多大、以什么方式作用于市场。以当今中国一二线城市的中产阶层的收入，与这些城市的房地产价格之比这个衡量房地产市场价格高低的“绝对标准”来看，中国的房地产市场价格毫无疑问是处在畸高状态。一个收入中上的家庭，夫妻两人为一套平均标准且产权只有70年的房子忙活一辈子，如此价格体系所折射出的经济结构，无论如何是存在严重问题的。
也许正是依据常识，中央政府才出手想要勒住房地产价格的缰绳。但是，在市场上，政府的强硬性行政手段只能作用于一时，而断不会持续于长久。勒住缰绳所应得的喘息之机，只是为下一步的结构性调整赢得缓冲的时间。这里所谓调结构，就是放开垄断，把其他赚钱的领域向所有资本开放，让那些不得不集中在房地产领域中的逐利资本分散至其他行业领域。而放开垄断，就要打破现有的利益格局，破拆那些与垄断配套的利益输送渠道。如果在这方面无所事事，那么，结果就必然是房地产市场调控政策效力的递减乃至失败。
房地产调控政策的失效，还向人们展示了当今房地产既得利益者的强大势力。这些既得利益者，当然不完全是逐利的房地产商。这一点，从各地新近 “地王”的产生及其实际得利者，就可以清楚地看到。在助生“地王”的过程中，一些急功近利的地方政府正是房地产市场“调控—报复性反弹”游戏的最大获益者。
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4月中旬国家加大房地产调控力度至今已有3个月，不少人判断调控效果显著，已达预期甚至超预期的效果。下面我们来分析一下效果究竟如j可？真的那么乐观吗？我们只来看两个效果，一是需求的明显萎缩，另一个是房价高增长趋势得到了遏制。需求的萎缩，与2008年的情况非常相似，2007年住宅销售额增长46.5%，而2008年则转为下降20.1%，其中一季度为零增长，二季度下降10%，三、四季度均下降30%，呈明显的加速下降趋势。对比今年，一季度住宅销售额同比增长55.2%，二季度同比增长4%，回落的幅度同样巨大，但仅相当于2008年一季度的情况，从趋势来讲，需求调整仍将继续，远未到位。
房价的调整则明显小于2008年，今年上半年全国商品房同比仍然是高增长，环比仍然是正增长，并未出现房价的下降，基本处于僵持状态，2008年整体房价是在8月份出现第一次环比负增长，即销售额转为负增长的半年后，而同比转为负增长则是在2008年12月。政策作用效果是按这样的顺序体现的：先市场需求，再到价格，最后才到投资。作用的时间大概是市场需求立即出现调整，呈大幅回落甚至萎缩，然后半年后才出现价格的调整，再一个季度后投资才有明显反映。今年以来房地产投资仍然处于加速上升过程中，上半年房地产投资增长38.1%，比一季度加快3个百分点，无疑这有基数的作用，扣除基数的影响，投资增长也并没有回落。房地产调控的效果仅是初步的，远未达到预期目标。
一些专家和房地产商说房地产调控已经达到预期或超预期的效果其主要理由是：“国十条”中讲控调的目标是抑制部分城市房价增长过快，现在房价增长已经大幅回落，一些地区甚至出现了小幅的房价下降。他们忘记了一点，“国十条”还有一句话，要解决房价过高问题，不论以哪个标准（房价收入比、房价租售比或其他指标）看，中国多数地区房价水平已远远偏离均衡水平，处于明显的高泡沫状态。房地产调控的目标不仅是抑制房价增长过快，而且要使其回归合理水平，即回到大多数家庭能承受的水平上。
我以为，房地产调控最主要的目标是两个：一是要彻底改变过去长期形成的房价只涨不跌的预期，二是要打破房价越调越高的预期。不改变这两个预期，房价泡沫将不会停止，房价不涨只会是暂时的，但结果会非常可怕，会产生巨大的系统性风险。而要实现这两个目标，必须具备以下两个条件：一是房价必须下降较大的幅度，二是房价下跌必须持续较长时间（或一年以上，甚至二三年），由此导致不少投资者（特别是后期盲目跟进的投资者）和房地产商出现大幅亏损，淘汰出局，否则以上两个预期不会改变，相反，会变本加厉。
为什么调控效果低于预期
通过以上分析，我们知道房地产调控效果远没有充分显现，但更重要的一个问题是为什么这次调控的效果不如上次呢？这主要有三个原因：一是尽管出台了一些较严厉的信贷政策（主要是首付比例较高），但房地产面临的货币政策环境比2008年要宽松许多，2009年广义货币供应量( M2)和狭义货币供应量( Ml)分别增长27.70/。和32.4%，远比2007年高，而今年上半年M2增长仍在18.5%的高位；更为宽松的是信贷环境，2009年新增信贷9.6万亿元，比上年多增了1倍多，不是适度宽松而是极度宽松，今年上半年新增信贷仍达4.6万亿元，全年即使按年初计划的7.5万亿计，增长也接近19%．要注意这是在去年增长3 1.7%的基础上再增长19%。
从房地产投资的资金来源也能看清目前房地产的资金环境仍然是相当宽松的。上半年房地产开发企业本年资金来源3371...
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