买卖合同纠纷应诉

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　　买卖合同纠纷应诉（一）

　　[案情介绍]

　　原审案件案情是原告王某，被告李某某。王某与李某某在2004年8月签订了房屋买卖协议约定李某某将位于一汽专用机床厂一处房屋以8万元人民币转让给王某，合同签订后，王某支付了8万元房款，李某某亦将房屋交付王某。因当时该房屋产权证没有办下来，故双方约定在房屋产权办理前的房屋维修费用由王某缴纳。现该房屋产权初始登记(房改房)已经办理完毕，王某要求李某某按协议约定协助其将房屋产权变更为王某，但李某某违反协议约定，拒绝出具过户手续，使王某无法取得房屋转让登记权利。故王某起诉要求判决李某某继续履行合同，同时要求李某某赔偿应违约造成的损失，并要求李某某承担诉讼费用。

　　长春市宽城区人民法院经审理认为，王某与李某某所签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，该协议有效。虽然双方签订买卖协议时，李某某尚未取得产权，但该情节并不影响合同的效力，并且双方又履行了交付房款及房屋的义务。然而李某某却在取得《房屋所有权证》后，拒绝为王某办理产权变更登记，属于未完全履行合同义务，违背民事活动的诚实信用原则，现王某要求李某某继续履行合同并办理更名过户手续，符合法律规定予以支持，诉讼费用由李某某承担。

　　上诉人李某某，女，1963年11月生人，住长春市宽城区柳影路新月山庄。被上诉人王某，女，1970年8月生人，住长春市宽城区群英街道。上诉人因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院(2007)宽民初字第1569号民事判决，提出上诉。上诉请求有两个:1、请求依法撤销原审判决或依法改判;2、本案上诉费用由被上诉人承担。

　　上诉人李某某的上诉理由有两点：

　　一、原审中遗漏必要共同诉讼人。

　　本案协议所涉房屋为上诉人与丈夫陈某某在夫妻关系存续期间，用夫妻共同财产出资并取得的房屋所有权，依法应属上诉人与丈夫的夫妻共有财产。因此，本案明显涉及陈某某重大财产权益，本案与陈某某具有法律利害关系，其明显应为本案必要共同诉讼人。根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第183条：“必须参加诉讼的当事人在一审中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解，调解不成的，发回重审。发回重审的裁定书不列应当追加的当事人。”的规定，本案应撤销原审判决，发回重审。

　　二、原审判决认定“被告尚未取得产权，当该情节并不影响合同的效力”、“原被告所签订的房屋买卖协议不违反国家法律的强制性规定，该协议有效”明显严重违法。

　　其一，上诉人与被上诉人在签订《房屋买卖协议》之时，上诉人根本未依法取得产权证。根据我国《城市房地产管理办法》第37条：“下列房地产不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的。”《合同法》第52条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”的明确规定，上诉人认为上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》当属无效。而原审判决却认定“未取得产权，不影响合同的效力”明显违法。

　　其二，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第37条规定：“下列房地产，不得转让：(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”因本案协议中的房屋是上诉人与其丈夫陈某某的夫妻共有财产。上诉人在签订房屋买卖协议时未经陈某某同意，上诉人的行为属无权处分，应属无效。

　　其三，因双方签订《房屋买卖协议》之时，上诉人仅享有使用权，根本无权出卖此房屋，

　　此协议当属无效。如果上诉人及被上诉人双方现仍欲交易该房屋所有权，因该房屋权属证书上诉人于2007年1月27日方取得且转让使用权与所有权房屋价格差额较大，双方应重新达成相关房屋买卖协议。故上诉人认为，该《房屋买卖协议》应属无效合同.

　　[处理]

　　长春市中级人民法院经审理查明，原审判决认定事实属实。第一，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。第二、关于上诉人提出原审判决遗漏共同诉讼参加人问题，依据民法家事代理权之原理，上诉人出卖夫妻共有房屋系有权代理之行为，本案无需增列上诉人丈夫为当事人。第三、上诉人出售房屋时虽未取得房屋所有权证，但并不影响双方买卖合同的有效性。况且，该房屋已交付被上诉人使用三年多之后，上诉人才提出其丈夫对买卖房屋之事不知情，此与常理不符。判决驳回上诉，维持原判。二审费用由上诉人李某某承担。此判决为终审判决。

　　[法理分析]

　　本案涉及的是房屋买卖协议是否合法有效的法律问题。原审法院是否遗漏本案必要共同诉讼人的问题。

　　上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律的强制性规定，该协议有效。上诉人应继续履行合同协助被上诉人办理房屋产权变更手续。如上诉人不继续履行合同应承担不履行的违约责任。

　　本案的争议主要涉及到财产所有权变更登记的特殊要求。依我国法律规定，不动产以及适用不动产规定的动产的物权变动，已登记生效为要件。房屋是重要的不动产，房屋的买卖与一般动产买卖有不同的要求，不动产产权的转移与一般动产产权的转移有不同的规定，这是各国立法的通例。我国法律对私有房屋所有权变更则赋予了特殊的要件。这些特殊要件是确定合同能否有效成立的前提。即：应以书面形式签订合同，须经有关部门批准和办理有关手续。《城市私有房屋管理条例》第6条规定，房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。因此，因买卖而发生房屋所有权转移的，应当办理所有权转移、变更登记手续。这一规定的实质在于房屋产权专一的必要程序是所有权登记手续，而不是以买卖合同为有效为条件。就本案来说，双方买卖房屋未办理所有权过户登记手续，但并不能说明双方买卖合同无效，相反，买卖合同是有效的，任何一方不履行合同，都应当承担合同不履行的违约责任。

　　关于上诉人提出原审判决遗漏共同诉讼参加人的问题，长春市中级人民法院依据民法家事代理权之原理，上诉人出卖夫妻共有房屋是有权代理之行为，本案无需增列上诉人丈夫陈某某为当事人。这一判决有争议，因为根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第37条规定：“下列房地产，不得转让：(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”因本案协议中的房屋是上诉人与其丈夫陈某某的夫妻共同财产。上诉人在签订房屋买卖协议时未经陈某某书面同意，上诉人的行为属无权处分，应为无效。

　　就本案的事实说明，上诉人李某某与被上诉人王某所签订的房屋买卖协议有效但存在瑕疵,由于该房屋已实际交付被上诉人使用三年多之后，上诉人才提出其丈夫陈某某对房屋买卖只是不知情，显然这与常理不符，故应认定上诉人与被上诉人所签订的《房屋买卖协议》有效，上诉人应当继续履行合同协助被上诉人办理房屋过户登记手续。