特别提示 (1)《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这是关于房屋租赁合同承租人优先购买权的规定。注意：其他租赁合同的承租人不享有优先购买权。 (2)在房屋租赁合同中，即使先抵后租，且办理了抵押登记。抵押权实现时，虽不再适用买卖不破租赁规则，但房屋租赁合同的承租人仍享有优先购买权(见例4)。
例4甲将自己的房屋抵押给乙，并办理了抵押登记。半年后，甲又将房屋出租给不知情的丙，租期5 年。第二年，乙行使抵押权拍卖抵押的房屋。①乙拍卖时，丙享有同等条件下优先购买的权利。原因：丙行使优先购买权不会对乙的抵押权实现(主要是变价数额)产生不利影响。②若丙未行使优先购买权，该房屋被丁购得。不适用买卖不破租赁。甲、丙间的房屋租赁对丁不发生效力。原因：若此时适用买卖不破租赁，会对乙的抵押权实现(主要是变价数额)产生不利影响。
四、抵押物的转让
相关法条
《物权法》
第191条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应蛊将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《物权法》第191条修改了《担保法》第49条第1款的规定。抵押人虽为抵押物的所有权人，但其转让权受到了限制：
1.抵押期间，抵押人经抵押权人同意，可以转让抵押物，但应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
2.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物未经抵押权人同意，但受让人代为清偿债务的，抵押权消灭，转让有效。须强调三点：
(1)抵押人未经抵押权人同意，只是不得“转让”(出卖、赠与、互易、出资、抵债)抵押物，但可以不经抵押权人同意抵押、质押、出租。
(2)抵押人将抵押物转让时，受让人享有涤除权，有权提出代为清偿债务人的债务以消灭抵押权(因受让人属于对债务的履行具有法律上利害关系的第三人，享有代为清偿请求权，故受让人提出代为清偿时，债务人不得提出异议，债权人不得拒绝。要不怎么称为“涤除权”呢?)。受让人行使涤除权清偿债务的，就不需要抵押权人同意了。
(3)抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的，构成无权处分(转让合同有效;《买卖合同解释》第3条)，符合善意取得构成要件的，善意受让人可善意取得(见例1和例2)。
例1甲将汽车抵押给乙，未办理抵押登记。此后，甲未经乙同意，将汽车以市价出卖给不知情的丙，交付汽车并办理了过户登记。①甲、丙间买卖合同属于因无权处分订立的买卖合同，但买卖合同有效。②因丙符合动产所有权善意取得的要件，丙善意取得汽车所有权，且乙的抵押权消灭。
例2甲将房屋抵押给乙，办理了抵押登记。此后，甲未经乙同意，将房屋以市价出卖给丙，并托关系给丙办理了过户登记。①甲、丙间买卖合同属于因无权处分订立的买卖合同，但买卖合同有效。②由于抵押登记的存在，丙主观上不可能为善意，故虽托关系给丙办理了过户登记，丙也不能善意取得房屋所有权。
典型真题
甲公司向某银行贷款
100万无，乙公司以其所有的一栋房屋作抵押担保，并完成了抵押登记。现乙公司拟将房屋出售给丙公司，通知了银行并向丙公司告知了该房屋已经抵押的事实。乙、丙订立书面买卖合同后到房屋管理部门办理过户手续。下列哪些说法是正确的?(09年·卷三·55题一BD)
A.不论银行是否同意转让，房屋管理部门应当准予过户，但银行仍然对该房屋享有抵押权
B.如丙公司代为清偿了甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户
C.如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户
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