参考答案及解析
一、单项选择题
【解析】本题考核点是原物与孳息。C选项属于天然孳息。孳息是指物或者权益而产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根据自然规律产生的物。
【解析】本题考核动产的物权交付。本题所叙述的情况属于占有改定的交付方式，根据规定，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效耐发生效力。本题中，乙自约定生效时就取得了该书的所有权。
【解析】本题考核拾得遗失物的处理规则。根据规定，遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。本题中，乙已经发出了寻物的悬赏广告，因此不能反悔。
【解析】本题考核不动产的物权变动。房屋所有权的转移以登记为生效要件。本题中的几次转让均未办理过户登记手续，所以房屋所有权并未发生转移。
【解析】本题考核抵押合同的签订。(1)质押合同自签订之日起生效，因此选项A、B、C错误;(2)出质人以间接占有的财产出质的，书面通知送达占有人时视为移交，质权设立，选项D正确。
【解析】本题考核占有的法律保护。根据规定，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起l年内未行使的，该请求权消灭。乙在2008年5月1日之前未行使的，该项权利消灭。
【解析】本题考核所有权取得的特别规则。根据规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;但是除法律另有规定外，即：受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让，符合法定条件的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。本题中，丙为恶意的受让人，且价格并非合理，因此乙有权追回该电脑。
【解析】本题考核拾得人与权利人之间的法律关系处理规则。根据规定，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道“受让人”之日起2年内向受让人请求返还原物。本题中，孙女士虽然是善意取得了该戒指，但并非是通过拍卖或者向具有营资格的经营者购得该遗失物，郭女士可以直接取回遗失物，选项BCD的说法错误。
【解析】本题考核物上请求权的效力。物上请求权是种请求权，而不是直接的支配权，物权才是对物的直接支配权，因此选项A的说法错误。
【解析】本题考核物权的变动方式。占有改定，是指动产物权的让与人与受让人之间的特别约定，标的物仍然由出让人继续占有，而受让人则取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付。
【解析】本题考核建筑物共有部分的共同管理权。根据规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可委托物业服务企业或其他管理人管理;因此选项B说法错误。
【解析】本题考核业主大会对事项的决议通过。根据规定，业主大会对于募集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。本题中，业主人数为4000人，其2/3为2600人，建筑物的总面积为40万平方米，其2/3为26.67万平方米，因此只有选项B同时满足这两条标准。
【解析】本题考核共有财产的处分规定。根据规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本题中，需要经过甲、乙、丙、丁四个人中的三个人同意就可以通过，甲自己提议的，肯定是同意，因此最终只要有乙、丙、丁中的二人同意就可以通过。
【解析】本题考核承包经营权的相关规定。根据规定，土地承包经营权自土地承包权合同生效时设立。本题中，2008年5月10日，张某与村委会签订承包经营合同时承包经营权就已经设立，因此选项B的说法是错误的。
【解析】本题考核流押条款的规定。当事人在签订抵押合同时，在合同中约定债务履行期满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的条款，为“流押条款”。流押条款元效，并不影响抵押合同其他条款的效力。
【解析】本题考核抵押登记的规定。根据《物权法》的规定，(1)学校的教学设施不得作为抵押财产，因此选项A错误。(2)正在建造的建筑物设定抵押，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，因此选项B错误。(3)正在建造中的船舶、航空器可以设定抵押，但正在建造中的其他交通运输工具，不得作为抵押财产，因此选项C错误。
【解析】本题考核抵押权的效力。正在建造中的航空器可以设定抵押，但抵押物未经登记的，抵押权不得对抗善意第三人。
【解析】本题考核抵押合同的生效日期。根据规定，抵押合同自签订时生效，不以抵押物登记为生效条件。
【解析】本题考核抵押权的效力。抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
【解析】本题考核相邻关系。根据规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。不动产权利人利用相邻不动产，给相邻不动产权利造成损害的，应当赔偿损害。王某与张某是邻居，张某修缮自己的房屋需要利用王某房屋的屋顶。王某应当提供必要的便利，不能拒绝张某经过。只有张某利用王某的不动产给王某造成损害的，王某才能要求张某赔偿，王某无权要求张某支付利用自己不动产的报酬。因此王某的主张违反规定。
【解析】本题考核物业服务合同。
对于物业服务合同，需要注意以下几点：
(1)物业服务企业公开作出的服务承诺及指定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分;(选项A正确)
(2)经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者再催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩拒绝支付物业费;(选项D错误)
(3)业主与物业的承租人、借用人或者企业物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业有权请求业主承担连带责任;(选项B正确)
(4)业主大会按照物权法第76条规定程序作出解聘物业服务企业决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利;
(5) 业主委员会或者业主可以请求确认以下合同或者合同相关条款无效：物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。(选项C正确)
二、多项选择题
1.BCD
【解析】本题考核专有部分人数的计算方式。根据规定，“业主人数”按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未实际交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
2.ABC
、【解析】本题考核抵押的清偿顺序。同一动产向两个以上债权人抵押的，当事人未办理抵押物登记，实现抵押权时，各抵押权人按照债权比例受偿。
3.ACD
【解析】本题考核物权法的相关规定。根据规定，按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意，只是共有人将份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利，故B错。
4.ABD
【解析】本题考核用益物权与担保物权。用益物权除地役权以外，均为主物权;而担保物权则都是从物权。
5.ABC
【解析】本题考核地役权的概念。地役权中的供役地和需役地之间并不要求相邻。
6.ACD
【解析】本题考核不动产物权的登记方式。在不动产买卖中，买卖合同的效力与办理登记没有必然联系，未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。
7.BCD
【解析】本题考核无权占有人与返还请求权人的关系。根据规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付“善意占有”人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。因此选项A的说法是错误的。
【解析】本题考核拾得遗失物。遗失物不适用善意取得的规定，且赠与也不能发生善意取得的效果，选项A错误;根据规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，选项BC正确;丙对黑色小猫的占有属于无权占有中的善意占有，根据规定，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。题目中丙是无权占有中的善意占有，因此甲无权要求丙就黑色小猫的死亡承担赔偿责任，选项D错误。
9.ABCD
【解析】本题考核动产的交付方式。
10.CD
【解析】本题考核业主共有部分的共同管理权。根据规定，业主对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为则应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
11.AC
【解析】本题考核建筑物区分所有权。选项A：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。房地产公司将小区销售完毕，绿地应归业主共有，房地产公司无权对绿地进行处分，因此将其改为停车场的行为违反规定。选项B：建筑区划内的道路，除城镇公共道路外，属于业主共有，业主有权通过行使管理权决定其使用。根据题意，小区南面的居民对小区的道路也不能基于相邻关系享有通行权，故业主的行为符合规定。选项c：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。小区的门房属于业主的服务用房，归业主共有，物业服务企业无权擅自出租收益，所以物业服务企业的做法违反规定。选项D：建筑区划内的车位，车库，只要优先满足业主的需要，其归属可由当事人通过出售，附赠或出租等方式约定，房地产公司决定就停车位向业主收费，行为合法。
12.ABCD
【解析】本题考核共有的相关规定。根据规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。因此本题正确答案是ABCD。
13.AC
【解析】本题考核善意取得制度。善意取得不但适用于所有权的取得，也适用于他物权的取得。因此建设用地使用权、抵押权、质押权等他物权也可以善意取得。
14.ACD
【解析】本题考核用益物权的种类。我国《物权法》规定了四种主要的用益物权，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。选项B属于担保物权。
15.ACD
【解析】本题考核地役权。因合法建造，拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因此选项A正确，选项B错误。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。甲乙建造的房屋属于甲乙共有，现登记在甲一人名下，发生了登记错误，权利人乙有权申请更正登记，选项 C正确。需役地以及需役地上的土地承包经营权，建设用地使用权部分转让的，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。因此甲将共有的房屋转让给丁后，受让人丁享有通行地役权，选项D正确。
16.ABC
【解析】本题考核抵押物的登记。正在建造中的船舶可以设定抵押，但属于非法定应当办理抵押登记的财产，可以自愿办理登记，抵押权自抵押合同生效时设立。
17.ABCD
【解析】本题考核抵押权清偿的规定。题目的四个选项都是正确的。
18.BD
【解析】本题考核最高额抵押合同的相关规定。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围;最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
19.AC
【解析】本题考核权利质押的概念。以有价证券出质属于权利质押，出质人应在合同约定期限内将权利凭证交付质权人。
20.CD
【解析】本题考核权利质押的生效。有价证券(包括债券、支票)的质押，质权自权利凭证交付质权人时设立。可以转让的股权，无论是否为上市公司，均应办理出质登记，只是登记机构不同而已。知识产权的质押，也应依法办理登记。
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