出国留学网专题频道房地产估价师经营与管理重点栏目，提供与房地产估价师经营与管理重点相关的所有资讯，希望我们所做的能让您感到满意！
03-09
出国留学网房地产估价师栏目精心整理推荐“2017房地产估价师经营与管理难点：研究报告的撰写”一文，希望对广大读者有所帮助，想了解更多资讯，请继续关注本网。
第八章 房地产开发项目可行性研究
第六节 可行性研究报告的撰写
1.项目可行性研究报告的基本构成：
在正式写作前，先要筹划一下可行性研究报告应包括的内容。一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。
(一)封面
要能反映评估项目的名称、为谁所作、谁作的评估以及可行性研究报告写作的时间。
(二)摘要
用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。摘要的读者对象是没有时问看详细报告但又对项目的决策起决定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过1000字为宜。
(三)目录
如果可行性研究报告较长，最好要有目录，以使读者能方便地了解可行性研究报告所包括的具体内容以及前后关系，使之能根据自己的兴趣快速地找到其所要阅读的部分。
(四)正文
这是可行性研究报告的主体，一般要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。要注意的是，报告的正文也不要太繁琐。报告的厚度并非取得信誉的最好方法，重要的是尽可能简明地回答未来读者所关心的问题。
(五)附表
对于正文中不便插入的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后。按照在评估报告中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。
(六)附图
为了辅助文字说明，使读者很快建立起空间的概念，通常要有一些附图。这些附图一般包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图和与项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近的土地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。有时附图中还会包括评估报告中的一些数据分析图，如直方图、饼图、曲线图等。
2.项目可行性研究报告正文的写作要点：
按照前述报告正文中应包含的内容，现将写作要点介绍如下。
(一)项目总说明
在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。
(二)项目概况
在这一部分内容中，应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。
(三)投资环境研究
主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。
(四)市场研究
按照所评估项目的特点，分别就...
01-18
为方便广大考生学习，出国留学网房地产估价师考试栏目分享“2017年房地产估价师《经营与管理》高频考点”希望帮助到您，欢迎广大考生前来阅读!
2017年房地产估价师《经营与管理》高频考点
1、投资机会选择
投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。在结合投资设想寻找投资机会的过程中，开发商首先要选择项目所处的城市或地区，然后根据自己对该城市或地区房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即通常所说的“看地”或“看项目”。此时，开发商可能面对多种投资的可能性，对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速地在头脑中初步判断其可行性，以进行投资机会的筛选。细化投资设想，就是对筛选出的投资机会进一步分析比较，并最终将其投资设想落实到一个或几个备选的具体地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与当前的土地拥有者、潜在的买家或租户、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的开发投资方案，如认为可行，就可以草签有关的合作意向书。
为了满足进一步投资决策的要求，开发商通常还聘请律师或房地产估价师，对拟开发项目涉及的土地、建筑物的权利状况，以及对主要合作伙伴的设立、变更、存续和资产负债情况等进行尽职调查。
2、投资决策分析
投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。市场分析主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平。项目财务评价是根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。投资决策则是结合企业发展战略、财务状况以及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。投资决策分析工作应该在尚未签署任何协议之前进行，以便使开发商有充分的时间和自由度来考虑有关问题。
从我国房地产开发实践来看，开发商越来越重视房地产市场分析与研究工作，也已经较好地掌握了房地产开发项目财务评价的技术与方法，但决策技术和决策方法的使用还不普遍，因为开发商更加相信自己的直觉判断。应当注意到，影响房地产开发项目投资决策的因素已经越来越超越了项目本身的盈利与风险特征，越来越与企业的发展或扩张战略，以及企业的开发管理、投资与融资等能力密切关联。
房地产估价师考试频道推荐
01-14
本文“2017房地产估价师经营与管理重点：私募股权投资优缺点”出国留学网房地产估价师栏目整理，希望对考生有所帮助。
私募股权投资的优缺点
■私募股权融资比上市和债务融资成本高;
■但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急。
2.6 近年私募资本发展的新趋势
■房地产开发企业越来越热衷于与私募资本展开项目层面的合作，以努力实现小股操盘为最高追求;
■由作为普通合伙人房地产开发企业，与作为有限合伙人的私募基金共同投资，由房地产开发企业操盘，收到开发管理费和超额绩效分成;
■主权基金、养老基金、金融机构、基金管理人、信托公司等是典型的私募资本投资人。
房地产估价师栏目为你推荐：
01-04
“2017年房产估价师经营与管理笔记：市场及运行规律”一文由出国留学网房地产估价师考试栏目分享，希望可以帮助到您，更多讯息，请继续关注我们网站的更新，我们将竭诚为广大考生服务!
2017年房产估价师经营与管理笔记：市场及运行规律
1、房地产市场运行环境中的经济环境包括;城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。
2、房地产市场运行环境中，由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。
3、当承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本和旖工周期有关，承担的风险相对较少。
4、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。
5、房地产市场细分的5种形式、房地产市场状况的10项供给指标、11项需求指标和9项市场交易指标是历年考试的重点，其中可供租售量、吸纳量和吸纳周期等几乎每年的考试都会涉及到。房地产估价师成绩查询
6、房地产市场周期循环(要重点关注销售和出租住宅需求变化示意图)、房地产泡沫与过热也是历年考试的重点。
...01-04
“2017年房地产估价师经营与管理重点：房地产开发”一文由出国留学网房地产估价师考试栏目分享，希望可以帮助到您，更多讯息，请继续关注我们网站的更新，我们将竭诚为广大考生服务!
2017年房地产估价师经营与管理重点：房地产开发
房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险耸制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识。房地产估价师成绩查询
房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而，不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。
房地产估价工程师考试频道推荐：
...01-04
出国留学网房地产估价师考试栏目精心整理提供“房产估价师经营与管理考点：对住宅房屋进行专业估价”希望可以帮到广大考生，欢迎广大考生前来阅读!
房产估价师经营与管理考点：对住宅房屋进行专业估价
实际上影响住宅房屋价格的因素很多，从微观上看存在房屋的权益、区位，物质实体状况等因素。
一、所谓房屋的权益因素：
主要指待交易房屋产权来源是商品房还是政策性住房(例房改房等)，若是政策性住房，往往购买人需多交一笔支付补地价款的费用，在二环路以内需交纳房价的1.5%，二环路以外需补交房价的1%，而商品房交易无需此费用。
二、所谓房屋的区位因素是指房屋周边的公共配套、交通条件、环境条件：
1、公共配套：房屋周边有否大型商场或超市、农贸市场或便民店等，居民购物是否方便;房屋周边有否学校、医院、银行、休闲娱乐场所等设施，居民生活是否便利等，此项因素一般影响正常房价的300-1000元/平方米。房地产估价师
2、交通条件：房屋周边道路有否主干道、生活型干道、便道等，距火车站、飞机场距离有否超过30分钟，距家直线距离 300m以内公交超过几个站台，出入小区的自行车、汽车是否受交通管制，有否单行道或有护栏街道或完全步行街。此项因素一般影响正常房价的100-500元/平方米。
3、环境条件：房屋周边500m范围内有否公园或公共绿化广场，周边有无工厂，空气质量如何?噪声污染如何，小区住户素质高低，成都市西面房价贵主要来源于城市西面属上风上水，环境指标客观上明显优越其它方向，房屋周边土地是否开发完毕或还有大量拟建项目，环境因素一般影响正常房价200-1000元/平方米。
三、所谓房屋物质实体状况是指土地状况及建筑物的优劣：
1、土地状况：房屋所占宗地或小区用地地势平坦或有坡度，小区地型是否方正等，该项目因素一般影响正常房价的 50-200元/平方米。
2、建筑物户型和外观：房屋是多层住宅或高屋住宅(电梯房)，建筑布局是独幢或多单元或蛙式，室内户型是否符合四大二小二多的基本标准(即客厅大、卫生间大、主卧室大、厨房大、次卧小、公共过厅小、阳台多、卫生间多)，各房间能否自然采光、客厅、主卧采光充足、室内形成“穿堂风”，房屋朝向居南北向，房屋所在楼房是否临街等，合理的户型布局比正常房价高约100-500元/平方米。房地产估价师
3、建筑物其它情况：多层住宅形成2楼、3楼房价高约200元/平方米，1楼和4楼房价高约100元/平方米，5楼为基准价，6楼若有屋顶花园房价高约50-150元/平方米，若无屋顶花园房价低约50-150元/平方米，住宅是平屋或错层或跃层或复式，单项指标向上影响房价100-500元/平方米;电梯房一梯户数3户或4户或5户，单项指标向下影响房价50-200元/平方米。
4、建筑物其它情况：房屋是否水、电、气、光纤、视、讯六大基本要素具备，是否有社区活动中心，是否有足够停放自行车和汽车的位置，高档社区还需具备小区游泳池、健身运动场所、便民店等，配套设施越完备，房屋品质越高，房价相应增高。
5、房屋装饰、装修情况：房屋外观美观大方，...
12-07
出国留学网房地产估价师考试栏目精心整理提供“2017年房地产估价师经营与管理考点汇总”希望可以帮到广大考生!如果您还想了解更多相关讯息，请继续关注我们网站的更新!
2017年房地产估价师经营与管理考点汇总
| 2017房地产估价师经营与管理考点汇总 | |
| 1 | 房地产估价师经营与管理考点：旅馆房地产估价 |
| 2 | 房地产估价师经营与管理考点：房地产市场的特性与功能 |
| 3 | 房地产估价师经营... |
12-07
出国留学网房地产估价师考试栏目分享“房地产估价师经营与管理考点：房地产市场的特性与功能”希望可以帮到广大考生!了解更多相关讯息，请继续关注我们网站的更新!我们将竭诚为广大考生服务!
房地产估价师经营与管理考点：房地产市场的特性与功能
● 房地产市场的特性与功能
一、房地产市场的特性
房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括：垄断性、外部性和信息不对称性等方面。
1、市场供给的垄断性。市场供给在短期内缺乏弹性;市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，难以形成统一的竞争性市场，房地产市场容易存在部分或地域性的垄断。如定价采取价格领袖制→合谋、垄断
2、市场需求的广泛性和多样性。房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场需求具有广泛性;需求者购置房地产时有不同目的和设想，需求具有多样性。
3、市场交易的复杂性。交易是产权的流转及其再界定;交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间长，交易费用多;信息缺乏，交易通常需要房地产中介人员提供服务。
4、市场价格与位置密切相关。物业价格与其所处的地理位置关系极大;价格总体呈向上波动的趋势;现实价格是长期考虑下个别形成，不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。
5、存在广泛的经济外部性。房地产市场的外部性问题非常突出。如房地产市场的发展→财政收入增加→城市基础设施建设和环境改善→正外部性;房地产价格上升→支付能力下降→住房问题→金融风险、金融危机→影响整体经济的持续稳定发展→负外部性
6、市场信息的不对称性。房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，从而存在更严重的信息不对称问题。解决途径是发展房地产估价等专业服务业，政府加强市场信息发布工作，提高房地产市场透明度。
以上六个方面是房地产市场的主要特征，但对某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定。
二、房地产市场的功能
在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可通过价格信号来指导买卖双方的行为。即价格机制是通过市场发挥作用的。
房地产市场的五个功能：
1、配置存量房地产资源和利益。土地资源的有限性，开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。
2、显示房地产市场需求变化。引起需求增减的原因：①未来预期收益变化;②政府税收政策的影响;③收入水平变化或消费品味变化;④原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
3、指导供给以适应需求的变化。供给的变化可能会由于...
11-29
出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“房地产估价师经营与管理考点：资金等效值与复利计算”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。
房地产估价师经营与管理考点：资金等效值与复利计算
一、资金等效值的概念
1、资金等效值:考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同价值。
2、现值：资金运动的起点时的金额。
3、终值(未来值)：资金运动结束时与现值等值的金额(注意是2个内容)
4、时值：资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额。
二、复利计算
1、常用符号
现值：P(present worth)present：现在的
终值：F(future worth)future:未来的
年值：A(annual worth)annual:每年的(连续出现在各计息周期末的等额支付金额)
等差变化值：G
等比变化值：s
计息周期数：n
每个计息周期的利率：i
2、公式：(几个公式要牢记)
三、复利系数的应用
1、应用范围：
(1)房地产抵押贷款
(2)房地产开发项目融资
2、具体应用
四、计算题的类型分析
(一)租金和等额还款：
1、租金和等额还款需要达到什么条件
2、以租养房
(二)还款中途变化：
1、利率调整引起的变化
(1)月还款额需要增加
(2)贷款期限需要提前
(3)若想和原来保持一致，可以提前偿还部分贷款。
2、中途还款：
3、期限调整：
(三)组合贷款
五、计算题的几种典型解题思路
1、还款一段时间后，还欠银行多少本金：
本金=以原月等额还款额为A，按剩余多少周期为n，计算P，该P即为还款一段时间后的欠款本金。
2、还款利率调高，计算一次性提前还款总额的简单方法：
一次性提前还款总额=按新利率测算剩余还款额—按旧利率测算剩余还款额
3、一次性提前还款后，以后每月可以少还多少：
以提前还款额为P，以剩余周期为n，计算A1，然后用原A-A1即为每月少还款额。
4、其他几个偏门的考点：
(1)现金收益率
(2)毛租金
(3)单利变复利计算
(4)等比数列中的An(按等比偿还，求某年某月的还款额)
11-29
出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“2017年房地产估价师经营与管理考点：现金流量”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。
2017年房地产估价师经营与管理考点：现金流量
1、从企业的角度，房地产开发投资的目的，是在提供产品或服务的同时，获取相应的经济效益。(产品+效益)
2、为了有效量测房地产开发投资的经济效益，就需要运用投资分析技术，计算项目经济效果的评价指标，而进行这些测算和基础和前提，就是用货币量化房地产开发投资项目的投入产出。
一、现金流量的概念
1、开发活动的表现方式：
|
表现方式 |
具体过程 |
|
物质形态 |
使用各种工具、设备→消耗一定量的能源→对土地进行开发 →使用各种建筑材料和构配件→生产出建筑空间 |
|
货币形态 |
投入一定量的资金→花费一定量的成本→获取一定量的货币收入 |
2、对于特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式体现的资金流出和资金流入。
3、把一定时期，各时点上，实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。
4、现金流入和流出的表现形式：
(1)流入：销售收入、出租收入、其他经营收入。
(2)流出：土地成本、建造成本、财务费用、经营费用、销售费用、税金支出。
5、房地产投资分析的目的：考察项目在不同运行模式和技术方案下的现金流入和流出，选择合适的运行模式和技术方案，以获取最好的经济效果。
二、现金流量图
1、现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状况的简化图式，表现出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
2、绘制现金流量图的基本规则：
(1)...
房地产估价师经营与管理重点推荐访问
