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出国留学网房地产估价师栏目精心整理推荐“房地产估价师2017经营与管理讲义：敏感性分析”一文，希望对广大读者有所帮助，想了解更多资讯，请继续关注本网。
第七章 风险分析与决策
第三节 敏感性分析
1.敏感性分析的概念：
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：
(1)找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据;
(2)研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力;
(3)比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。
根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
2.敏感性分析的步骤：
房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：
(1)确定用于敏感性分析的财务评价指标。通常采用的指标为内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。
(2)确定不确定性因素可能的变动范围。
(3)计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。
(4)通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。
进行房地产项目敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏感性分析表对多个不确定性因素进行比较。
3.单因素与多因素敏感性分析：
单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项不确定性因素的变化而其他不确定性因素保持不变时，项目财务评价指标的变化情况。
多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目财务评价指标的影响。由于项目评估过程中的参数或因素同时发生变化的情况非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很高的实用价值。
多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
4.敏感性分析的“三项预测值”法：
前面所介绍的敏感性分析方法是单因素的，它忽略了各因素之间的相互作用。在一般情况下，多因素同时发生变化所造成的评估结果失真比单因素大，因此，对一些重要的、投资额大的开发项目除了要进行单因素敏感性分析外，还应进行多因素敏感性分析。“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中得一种。“三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因...
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出国留学网房地产估价师考试栏目精心整理提供“房产估价师《经营与管理》2017考点：资金时间价值”希望可以帮到广大考生，了解更多相关详情，请继续关注我们网站的更新!
房产估价师《经营与管理》2017考点：资金时间价值
一、资金时间价值的概念
资金的价值会随时间发生变化。同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。
对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：
㈠随着时间的推移，资金的价值会增加。
在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的进行不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增值。投资者角度：资金的增值特性使其具有时间价值。
㈡资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。
消费者角度：资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。投资角度，主要有：投资利润率、通货膨胀率、风险因素。
在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况。
二、利息与利率
㈠利息
利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：Fn=P+In
式中 Fn——本利和;P——本金;In——利息。下标n表示计息周期。计息周期是指计算利息的时间单位，如“年”、“季度”、“月”或“周”等，但通常采用的时间单位是年。
㈡利率
利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以百分数表示。用i表示利率，其表达式为：i=I1/p×100%
式中，I1为一个计息周期的利息。
利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。
基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。同业拆放有两个利率，拆进利率表示银行愿意借款的利率;拆出利率表示银行愿意贷款的利率。同业拆放中大量使用的利率是伦敦同业拆放利率(Libor)，指在伦敦的第一流银行借款给伦敦的另一家第一流银行资金的利率。我国对外筹资成本即是在Libor利率的基础上加一定百分点。从Libor变化出来的，还有新加坡同业拆放利率(Sibor)、纽约同业拆放利率(Nibor)、香港同业拆放利率(Hibor)等等。
㈢利率的决定和影响因素
1.古典学派的储蓄投资决定理论
2.流动性偏好利率理论
3.可贷资金利率理论
4.IS-LM曲线模型的利率理论
5.马克思的利率决定理论
马克思的利率决定论以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。剩余价值表现为利润，所以，利息量的...
01-04
出国留学网房地产估价师考试栏目整理“房产估价师经营与管理知识点：房屋交付后质量管理”希望可以帮到广大考生，了解更多相关详情，请继续关注我们网站的更新!
房产估价师经营与管理知识点：房屋交付后质量管理
房屋交付后的质量管理房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。
一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意。
二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。
12-21
大家做好准备迎接考试了吗?出国留学网房地产估价师栏目诚意整理“2017房地产《经营与管理》知识点：房地产投资的作用”，欢迎广大考生前来学习。
房地产投资的作用：
(1)投资是一个国家经济增长的基本推动力。只有增加一定量的投资，才可为经济发展提供必要的要素和动力。同时由于投资的乘数效应，一定量的投资可以引起数倍于它的收入和总值的增长。其次，投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素。主要表现在：合理引导投资流向可以优化资金投向，改善经济结构;通过投资政策的调整以及增大投资比重可以确保关键产业和重点项目的投资。为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，1998年中国政府采取了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。中国人民银行货币政策分析小组研究报告指出 “2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。”
(2)投资与企业发展密切相关。(企业是国民经济的细胞，而投资是社会和经济生活的血液，二者的关系极为密切，从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力。因为不论是企业的建立和企业的发展都离不开投资，而且企业的发展和运行也离不开投资活动。
(3) 投资可以促进人民生活水平的提高。一方面投资为改善人民物质文化生活水平创造了物质条件。生产性投资可以扩大生产能力，促进生产发展，直接为改善人民生活水平提供物质条件;非生产性投资则可以促进社会福利和服务设施的建设，从文化、教育、卫生、娱乐等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投资具有促进企业发展和经济增长的作用，因此投资可以创造更多的就业机会，增加劳动者收入。从而使人民生活水平得到改善和提高。
(4)投资有利于一国的国内稳定和国际交往。首先，如前所述，投资可以促进经济增长、企业发展和人民生活水平的提高，而这一切必将创造一个良好的经济形势，由于经济是政治的基础。因此经济良性发展必然有利于国家政治局面的稳定发展，最终使社会呈现出安定团结的景象。此外，随着世界经济一体化以及科学技术、机器设备和通讯手段的迅速发展，投资已不再是一个狭小的国内概念，而是逐渐趋于国际性，国际投资成为现代国际交往的主要形式。通过直接或间接的国际投资，各国可以共同利用国际市场，利用国际经济资源，还可以学习国际上的先进技术，并将本国经济推向世界经济体系，从而大大加快本国经济发展进程，在国际交往和竞争中树立本国形象。
...12-21
大家做好准备迎接考试了吗?出国留学网房地产估价师栏目诚意整理“房地产《经营与管理》2017知识点：居住房地产估价”，欢迎广大考生前来学习。
居住房地产估价
1.居住房地产及其估价的特点：
居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等，是社会中保有量最大的一类房地产。从估价角度看，居住房地产的特点具有以下四个特点：
(1)具有较强相似性和可比性。估价的可比性较强，意味着比较容易找到足够数量的可比实例，因此市场法是首选方法之一。
(2)不同类型的住房内涵差异明显。在我国城市中，存在着商品房、房改房、集资房、经济适用住房、廉租房等。从住房保障角度看，分为社会保障住房和非社会保障住房两类，商品房、房改房、集资房是非社会保障住房，经济适用住房、廉租房是社会保障住房;从权属角度看，商品房是完全产权房，房改房、集资房、经济适用住房是限制产权房(部分产权房)，廉租房的产权属于政府，(环球网校房地产估价师频道为您整理)使用者只拥有使用权而没有产权。
(3)部分类型住房估价具有特殊性。如房改房中的部分产权房屋可先按完全产权估价，然后按房屋产权人的权属比例确定其最终市场价值;对承租人而言，对廉租房估算其市场价值或承租****益价值没有意义。
(4)我国现在大力推进城市廉租住房建设，对城市政策性、福利性住房的租金以及经济适用住房实行政府定价。
...12-07
出国留学网房地产估价师考试栏目分享“房地产估价师经营与管理考点：旅馆房地产估价”希望可以帮到广大考生!了解更多相关讯息，请继续关注我们网站的更新!我们将竭诚为广大考生服务!
房地产估价师经营与管理考点：旅馆房地产估价
旅馆房地产估价
一、旅馆房地产及其估价的特点
旅馆房地产是指主要以提供住宿为目的的商业房地产。如旅店、度假村、招待所等。
旅馆房地产估价的特点：①转让时一般都是整体转让，所以单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的，而且这样单独估算的结果必然导致价值的重复计算;②价值体现在接待能力上，在估价中常用房间数表示。
二、影响旅馆房地产价格的因素
影响旅馆房地产价格的主要区位因素：①交通条件;②周围环境。对于以度假为主要目的的旅馆，环境是第一位的，交通条件相比是较为次要的因素了。
影响旅馆房地产价格的主要实物因素有：(设备设施和用具(更新速度很快)。其他非房地产本身影响因素：如经营者的经营管理水平。
三、旅馆房地产估价的常用方法
收益法、市场法，也可选用成本法，对于有开发或再开发潜力的旅馆房地产还可选用假设开发法。
...12-07
出国留学网房地产估价师考试栏目分享“房地产估价师经营与管理考点：房地产市场的特性与功能”希望可以帮到广大考生!了解更多相关讯息，请继续关注我们网站的更新!我们将竭诚为广大考生服务!
房地产估价师经营与管理考点：房地产市场的特性与功能
● 房地产市场的特性与功能
一、房地产市场的特性
房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括：垄断性、外部性和信息不对称性等方面。
1、市场供给的垄断性。市场供给在短期内缺乏弹性;市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，难以形成统一的竞争性市场，房地产市场容易存在部分或地域性的垄断。如定价采取价格领袖制→合谋、垄断
2、市场需求的广泛性和多样性。房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场需求具有广泛性;需求者购置房地产时有不同目的和设想，需求具有多样性。
3、市场交易的复杂性。交易是产权的流转及其再界定;交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间长，交易费用多;信息缺乏，交易通常需要房地产中介人员提供服务。
4、市场价格与位置密切相关。物业价格与其所处的地理位置关系极大;价格总体呈向上波动的趋势;现实价格是长期考虑下个别形成，不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。
5、存在广泛的经济外部性。房地产市场的外部性问题非常突出。如房地产市场的发展→财政收入增加→城市基础设施建设和环境改善→正外部性;房地产价格上升→支付能力下降→住房问题→金融风险、金融危机→影响整体经济的持续稳定发展→负外部性
6、市场信息的不对称性。房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，从而存在更严重的信息不对称问题。解决途径是发展房地产估价等专业服务业，政府加强市场信息发布工作，提高房地产市场透明度。
以上六个方面是房地产市场的主要特征，但对某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定。
二、房地产市场的功能
在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可通过价格信号来指导买卖双方的行为。即价格机制是通过市场发挥作用的。
房地产市场的五个功能：
1、配置存量房地产资源和利益。土地资源的有限性，开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。
2、显示房地产市场需求变化。引起需求增减的原因：①未来预期收益变化;②政府税收政策的影响;③收入水平变化或消费品味变化;④原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。
3、指导供给以适应需求的变化。供给的变化可能会由于...
11-29
出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“房地产估价师经营与管理知识点：资金时间价值”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。
房地产估价师经营与管理知识点：资金时间价值
一、资金时间价值的概念
1、今天用来投资的一笔资金，即使不考虑通货膨胀因素，也比将来可获得的同样数额的资金更有价值。
2、两方面理解资金的时间价值：
(1)从投资者角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。
(2)从消费者角度来看，资金的时间价值体现在：放弃即期消费的损失所应得到的补偿
3、资金时间价值的大小，取决：(从投资角度看)
(1)投资收益率：利润
(2)通货膨胀率：贬值补偿
(3)风险因素：风险补偿
4、银行利息是资金时间价值的表现形式，利率是资金时间价值的一种标志。
5、【判断】由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。(√)
二、利息与利率
(一)利息
1、利息是占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。
2、计息周期：年(通常采用)、季度、月、周
(注意：利息的计息周期和第1节中现金流量图的计息周期是有区别的，
利息中少了半年计息周期，多了个周计息周期)
(二)利率
1、概念：利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。(极容易理解错)
2、分类：(分4类，最复杂的是同业拆放利率)
|
类别 |
代表 |
说明 |
|
基础利率 |
无风险国债收益率 |
投资者所要求的最低利率 |
|
同业拆放利率 |
11-29
出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“房地产估价师经营与管理考点：招标标底与招标控制价”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。
房地产估价师经营与管理考点：招标标底与招标控制价
标底：
· 标底应保密
· 一个工程只有一个标底
· 招标人可以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价
· 项目也可以不设标底，进行无标底招标
招标控制价：
· 招标控制价相当于招标人的采购预算，不能超过批准的概算
· 招标控制价无需保密
· 招标人应在招标文件中如实公布控制价
· 对招标控制价不得上浮或下调
招标中的日常事务工作
拟定招标方案，编制和出售招标文件、资格预审文件
审查投标者资格
编制标底
组织投标人勘察现场
组织开标、评标、协助招标人定标
草拟合同
其它事项
招标工作小组与评标委员会
招标工作小组组成人员(三类人员)
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人员 |
职能 |
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决策人员 |
指招标人本身或其授权的代表 |
|
专业技术与经济方面的专家 |
负责向开发商或其授权代表提供咨询意见，并进行招标的具体事务处理 |
|
助理人员 |
决策和专业技术人员的助手 |
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11-28
出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“2017房地产估价师经营与管理考点：房地产置业投资”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。
2017房地产估价师经营与管理考点：房地产置业投资
房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。
二对象：
1增量房地产(开发商新竣工的商品房);
2存量房地产(旧有房地产)。
置业投资二目的：
一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用;
二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点，是在投资者不愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
许多房地产企业，正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式。
a.缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低;
b.具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。
【2010多选】相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有( )。
A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C.置业投资对象可以是市场上存量房地产
D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
【答案】ACDE
【解析】场地平整及道路等基础设施建设属于房地产开发投资，而非置业投资。
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