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08-18
房屋预售制在加拿大是普遍存在的。做为一个移民大国的加拿大应该说房地产市场有一定的发展空间，移民国的前景让其房地产市场经久不衰。10年前我就在加拿大专门对房地产市场进行了考察，到如今再看看他们在房地产开发特别是营销机制方面依然如故，其市场发展稳定让人感觉是一个真正成熟了的市场。房价增速也较均衡，少有大起大落，而其商品房预售制也是市场经济发展的产物，有些很值得我们借鉴。
当然房屋的价格、价值同样也是随着地区经济以及地理位置而决定，但在加拿大其预售价格基本上是在建设商优惠的基础上让利于适当的空间，否则房屋价值增幅很难在近两年体现。建设商为了能在开工前预售得到良好的效果，往往会给予较明显的优惠增值幅度，预售时价格一般都会比竣工房屋交付时的价格显著不同，其增长幅度一般都在10左右，位置差的增幅也低，成熟的社区要比新开发的社区价格差别明显，但新社区价格较低潜力较大。
在加拿大也有炒楼花一说，且较合理。一般房屋开工前就进行预售，不少房屋特别是别墅大部分预售完再开工，因为这样不会出现建好了的房屋再改，在这里不存在房屋随便更改的事，规划设计是什么样就是什么样，要么不好卖要么提前改，而改也并不是户型结构上的而是在设备和材料的运用方面，基本上是与购房者签约后进行的。房屋在建好后基本上都已经售出，即便没有售出的也绝对不能改动，价格也基本上已经上调了，这就是建设商给预售期间购房者的一定涨幅空间。在预售上也是非常合理和人性化的，如签订合同后有10天的反悔期，合同内容非常详尽，包括房屋精装修及其各类设备、材料的规格型号品牌甚至贷款责任等，10天后如果没有异议合同即生效，付5%的房款。根据房屋的建设周期一般要在不少于一年内分几次付清共计25%的房款，这个款项都存放在第三方，类似某基金会里专款专用，如果是两年后交房则每隔半年或5个月付一次5%的房款，待交房后付清剩下的75%房款，办理房贷的在交房时开始计算利息且比我们的存款利息还低。
可是再看看我们的预售制基本上是开发商说了算，没有降低房价的空间，霸王条款让购房者没有选择的余地和权利。在没有完善手续的情况下，竟可先进行没有法律依据和保证的“预约”然后集中一天开盘预售，造势之风盛行，以呈现楼市火爆的虚假场面以致再爆购房火热局面。开发商优惠也好打折也罢基本是在提价的基础上进行。贷款、全款都得在预售中一次性付清，没有让你有喘息的时间。
对于房屋预售制，我们应该借鉴的首先是诚信，没有诚信制定什么也没用。其次是监督和制约，多方都有实际操控，再是按加拿大那种形式的预售，购房款项只需在一定时间分段交付25%或30%也无妨，余款交房时再付，仅此也如同取消预售或得房款款的不过一半，在关键的资金方面也严控了房企。
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