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要参加2018年房地产估价师考试的同学们，出国留学网为你整理“2018年房地产估价师《案例与分析》重点：工业房地产估价”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!
2018年房地产估价师《案例与分析》重点：工业房地产估价
(一)涉及的行业多
工业房地产估价涉及各类工业，各类工业有各自的行业特点、生产要求，即使生产同一产品的工业企业，由于工艺、流程的不同，对厂房、用地的要求也可能截然不同，因此进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。
(二)非标准厂房多，建筑工程造价相差大
工业厂房有一些属于标准(通用)厂房，这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房，如电子装配、成衣加工等等，在一些新兴工业园区、出口加工区，就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等等，同类标准厂房的工程造价相差不会太大。另一方面，工业厂房中的大部分为非标准厂房，即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房，这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定，还有一些生产用房只有屋盖，没有围护(外墙)。因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。
因此对工业房地产估价时，应详细了解估价对象建造标准，以便准确确定建筑工程造价。
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要参加2018年房地产估价师考试的同学们，出国留学网为你整理“2018年房地产估价师《理论与方法》知识点：房地产估价的要素”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!
2018年房地产估价师《理论与方法》知识点：房地产估价的要素
一、估价当事人：
估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。其中，估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。
(一)估价委托人
(二)房地产估价机构
(三)注册房地产估价师
二、估价目的：
估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、保险公司衡量投保房屋的保险价值、人民法院确定拍卖房地产的保留价、房地产买卖双方协商成交价、政府确定划拨的建设用地使用权进入市场应补交的出让金等费用提供参考依据。
三、估价时点：
估价时点也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。这个时间就是估价时点。估价时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。
特别需要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后。有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第四节“估价时点原则”。
四、估价对象：
估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，也称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。
五、价值类型：
价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。估价虽然通常讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的内涵不同，并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。在一个估价项目中，价值类型不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。
同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。但同一估价对象的具体某种价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。例如，同一房地产在买卖情况下虽然实际的成交价格有高低，但客观上有其正常的买卖价格;在征收情况下虽然实际的补偿金额可能有多少，但客观上有其合理的补偿金额;在抵押情况下虽然不同的人对抵...
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2018年房地产估价师《制度与政策》知识点：施工许可制度
施工许可制度：
为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《建筑法》，原建设部于2001年7月重新发布了《建筑工程施工许可管理办法》(原建设部令第91号)。
(一)建筑工程施工许可管理的原则
(二)申领建筑工程施工许可证的条件
(三)建筑工程施工许可证的管理
项目报建制度
报建的规定
凡在中国境内投资兴建的房地产项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目必须报建，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理
未报建项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接设计和施工业务
报建的程序
项目在可行性研究报告或其他立项文件被批准后，建设单位向当地建设行政主管部门交验有关批准文件，领取《工程建设项目报建表》后报送
报建的主要内容(9项)
工程名称、建设地点
投资规模、资金来源、当年投资额
工程规模、开工竣工日期、发包方式、工程筹建情况
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要参加2018年房地产估价师考试的同学们，出国留学网为你整理“2018年房地产估价师《制度与政策》重点：房屋征收中的评估工作”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!
2018年房地产估价师《制度与政策》重点：房屋征收中的评估工作
房屋征收中的评估工作
房屋征收中需要或者可以由房地产估价机构评估、测算的内容主要有：
(1)被征收房屋的价值。根据《房屋征收条例》的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。这也是房屋征收评估中的最主要内容。
(2)用于产权调换房屋的价值。《房屋征收条例》第二十一条规定：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”因此，被征收人选择产权调换的，为了结算被征收房屋与用于产权调换房屋的差价，除了评估被征收房屋价值外，还要对用于产权调换房屋的价值进行评估。
(3)被征收房屋类似房地产的市场价格。《房屋征收条例》第十九条规定：
“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。
此外，还有一些可以通过评估确定的补偿内容，如当房屋征收当事人对机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构评估确定。房屋征收部门拟定征收补偿方案时，也可以委托评估机构对征收范围内的房屋价值进行预评估。
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2018年房地产估价师《理论与方法》重点：评估价值与评估价格的区别
过去由于受传统观念的束缚，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产物的土地，否认它有价值或者对它是否有价值存在很大的分歧，从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。
价值(value)和价格(price)之间的关系及本质区别是()：价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动“中心”;价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。因此，为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当指出估价本质上是评估价值而不是评估价格。
还需指出的是，虽然估价是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但估价实践中一般是通过外表的价格来了解内在的价值。这就如同人的心理活动支配其行为，但要了解人的心理活动则是通过观察其行为那样。
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2018年房地产估价师《理论与方法》重点：成本法的基本公式
成本法的基本公式：
成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格一折旧
新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用十销售税费+开发利润
上式中：
开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%
新开发区某宗土地的单价=(取得该用地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+ 总开发利润)/(用地总面积×开发完成后可转让面积的比率)×用途、区位等因素调整系数
求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：
该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息+
总销售费用+总销售税费+ 总开发利润
=取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费用十总投资利息+可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：
该荒地开发完成后可转让熟地的总价= (取得该荒地的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息)
1—销售费用、销售税费和开发利润的比率
该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用+总投资利息
(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积
= (取得该荒地的总代价+土地开发总成本+总管理费用十总投资利息)
(1—销售费用、销售税费和开发利润的比率)×可转让熟地面积比率×该荒地总面积
新建房地价格=土地得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润
新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息销售费用+销售税费+开发利润
旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格
旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧。
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2018年房地产估价师《理论与方法》重点：建筑物的折旧法
建筑物的折旧法：
建筑物的折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值
剩余经济寿命=经济寿命一有效经过年数
直线法的年折旧计算公式：
Di=D=C—S/N
=C (1—R) /N
上式中：Di——第i年的折旧额。D是一个常数;C——建筑物的重新购建价格;S——建筑物的净残值
N——建筑物的经济寿命;R——建筑物的净残值率;(C—S) ——称为折旧基数;
年折旧率d=D/C×100% =(C—S)/(C×N) ×100%=(1—R)/N×100%
有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t=(C—S)t/N=C(1—R) t/N
直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C—Et=C—(C—S)t/N=c[1—(1—R)t/N]
上式中：Et——建筑物的折旧总额;V——建筑物的现值;(C—S) ——称为折旧基数;
成新折扣法
V=C+q 式中：V——建筑物的现值;C——建筑物的重新购建价格;q——建筑物的成新率(%);
用直线法计算成新率的公式为：
q=[1—(1—R)t/N] ×100% 当R=0时，q=(1—t/N)×100%
=[1—(1—R) N—n/N]×100% =t/N×100%
=[1—(1—R) t/ t+n]×100% =n/ t+n×100%
建筑物经济寿命=1/年折旧率
修复所必需的费用≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值
扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本—超额持有成本
扣除功能过剩引起的折旧后的成本=重置成本—(无效成本+超额持有成本)
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要参加房地产估价师考试的同学们，出国留学网为你整理“2018年房地产估价师《理论与方法》知识点：报酬资本化法”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!
2018年房地产估价师《理论与方法》知识点：报酬资本化法
报酬资本化法的公式：
V=A1/1+Y1+ A2/(1+Y1)×(1+Y2)+…+An/(1+Y1)×(1+Y2)…×(1+Yn)]
V=A1/1+Y+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+An/(1+Y)n
A末=A初(1+Y)
V=A/Y[1—1/(1+Y)n]
V=A/Y
Kn=1—1/(1+Y)n =(1+Y)n—1/(1+Y)n
V70=V∞×K70
V50=V∞×K50
V∞=V50/K50
V40=V40×K40/K50
Vn= VN×Kn/ KN
=VN×(1+Y ×[(1+Y)n—1] / (1+Y —1
Vn= A/Yn〔1—1/(1+Yn)n〕或VN= A/YN〔1—1/(1+YN)N〕
以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值;n—收益年限;A1，A2…An——第n期净收益;
Y1，Y2…Yn——第Y期报酬率(折现率)
收益期限为有限年的公式: 式中t为净收益有变化的期限
收益期限为无限年的公式:
净收益按一定数额递增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1—1/(1+ Y)n]—b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A十(n—1)b]收益年限为无限年V=A/Y+b/ Y2
净收益按一定数额递减 有限年V=(A/Y—b/Y2)×[1—1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A—(n—1)b]
n≤A/b+1
净收益按一定比率递增 有限年 V=A/(Y—g)×[1— (1+g)/(1+Y) n ] 未来第n年为 A(1+g)n—1
无限年 V=A/(Y—g)
净收益按一定比率递减 有限年 V=A/(Y+g)×[1— (1—g)/(1+Y) n] 未来第n年为A(1—g)n—1
无限年 V=A/Y+g
以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值;b—净收益逐年递增(减)的数额;g—净收益逐年递减的比率;
净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，收益年限为有限年公式为:V=I/(Y—gI)×[1— (1+gI)/(1+Y) n]—E/Y—gE×[1— (1+gE)/(1+Y) n ]
上式中：I—有效毛收入;E—运营费用;gI—逐年递增的比率;gE—逐年递增的比率;
预知未来若干年后的价格的公式：
如果净收益每年不变为A,则公式为: V=A/Y[1— (1+Y) t]+Vt/(1+Y) t
如果净收益按一定数额递增,则公式为: V=(A/Y+b/Y2) [1...
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2018年房地产估价师《理论与方法》重点：公式净收益法
净收益法：
潜在毛收入(PGI) ;·有效毛收入(EGI) ;·净运营收益(NOI) ;·税前现金流量(PTCF) ;·运营费用率(OER)
税后现金流量(ATCF) ;·净收益率(NIR)
净收益率=1—运营费用率
净收益=潜在毛收入—空置等造成的收入损失—运营费用
=有效毛收入—运营费用(运营费用，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税)
有租约限制下的价值=无租约限制下的价值 — 承租****益的价值
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要参加房地产估价师考试的同学们，出国留学网为你整理“2018年房地产估价师《案例分析》知识点：房地产估价报告写作”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!
2018年房地产估价师《案例分析》知识点：房地产估价报告写作
一、房地产估价报告的构成要素
根据《房地产估价规范》的规定，一份完整的估价报告应包括以下8项内容：
1.封面;
2.目录;
3.致委托人函;
4.注册房地产估价师声明;
5.估价的假设和限制条件;
6.估价结果报告;
7.估价技术报告;
8.附件。
二、房地产估价报告的写作
(一)封面的写作(7项)
房地产估价报告的封面除了写有估价报告名称外，一般还应包括估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期及估价报告编号。
1.估价报告名称
估价报告名称一般为“房地产估价报告”。房地产抵押估价报告的名称应为“房地产抵押估价报告”、 “城市房屋拆迁估价报告”。
2.估价项目名称
房地产估价报告封面上的估价项目名称要写全称。其中重点要突出估价对象所在的区位及物业名称及用途。
如“深圳市罗湖区布吉路××花园××阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路”表示估价对象的区位;“××花园××阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在估价时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称;“住宅”表示估价对象的用途。
需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称，特别是一些在建工程，项目建成后有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了估价时点的名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中作简要说明。
3.估价委托人
房地产估价报告封面上的估价委托人，只要准确无误地写明其全称即可。如“××贸易有限公司”为委托人的全称。如果是个人委托估价的，则写明委托人的姓名。
4.估价机构
房地产估价报告封面上的估价机构，同委托人相对应，准确无误地写明估价机构的全称即可。如“××房地产估价有限公司”为估价机构的全称。
5.注册房地产估价师
房地产估价报告封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。
6.估价作业日期
房地产估价报告封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止日期，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。需要注意的是，封面上的估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期相一致。
7.估价报告编号
房地产估价报告封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的报告编号。将估价报告编号写在封面上便于估价报告的查阅及档案管理。
【例1-1】某房地产估价报告封面写作实例
房地产估价...
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