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2017年税务师《税法二》复习资料：财产租赁所得计税方法
财产租赁所得的计税方法
应纳税所得额的计算
1.应纳税所得额的确定
(1)每次收入不超过4000元的
应纳税所得额=每次收入额-800元
(2)每次收入4000元以上的
应纳税所得额=每次收入额×(1-20%)
2. 个人出租房产扣除的费用
财产租赁收入的扣除=税费+租金+修缮费+法定扣除标准
(1)财产租赁过程中缴纳的税费(城建税附加、房产税)
(2)向出租方支付的租金(转租)
(3)由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用(每次800元为限)
(4)税法规定的费用扣除标准(800元或20%)
【解释】注意以下问题：
1. 定额或定率扣除(每次净收入4000元);
2. 次的规定;财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。
3. 出租房产特殊扣除项目;
4. 出租住房，个人所得税税额减按10%征收。
5. 转租房产行为，一般考题当中不涉及房产税
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“税务师2017年《税法二》复习笔记：清算审核方法”一文由出国留学网税务师考试栏目分享，希望可以帮助到广大考生，了解更多讯息，请继续关注我们网站的更新!
税务师2017年《税法二》复习笔记：清算审核方法
1.非直接销售和自用房地产的收入确定
(1)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
3.其他：
(1)扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
(2)与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
A.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;
B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;
C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
(3)销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房预提费用，除另有规定外，不得扣除。
4.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
【典型例题1-2011年考题多选】
下列税务处理中，符合土地增值税清算制度规定的有( )。
A.纳税人清算补缴的土地增值税，不加收滞纳金
B.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除
C.回迁户支付给房地产企业的补价，应作为当期的收入
D.对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致
E.对于应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续
『正确答案』ABDE
『答案解析』选项C，回迁户支付给房地产企业的补价，应抵减本项目拆迁补偿费。
【典型例题2-2012年考题多选】下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的有( )。
A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除
B.对于分期开发的房地产项目，清算方式应保持一致
C.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费
D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%
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税务师《税法二》知识点：减免税优惠
一、基本优惠
1.已纳印花税的凭证的副本或抄本;但以副本或抄本作为正本使用的，另贴印花。
2.财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据。
3.国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农业产品收购合同。
4.无息、贴息贷款合同。
5.外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同。
二、其他优惠
1.房地产管理部门与个人订立的租房合同，凡房屋用于生活居住的，暂免贴花。
2.军事物资运输、抢险救灾物资运输，以及新建铁路临管线运输等的特殊货运凭证。
3.对国家邮政局及所属各级邮政企业，从1999年1月1日起独立运营新设立的资金账簿，凡属在邮电管理局分营前已贴花的资金免征印花税，1999年1月1日以后增加的资金按规定贴花。
4.对经国务院和省级人民政府决定或批准进行的国有(含国有控股)企业改组改制而发生的上市公司国有股权无偿转让行为，暂不征收证券(股票)交易印花税。对不属于上述情况的上市公司国有股权无偿转让行为，仍应征收证券(股票)交易印花税。
5.经县级以上人民政府及企业主管部门批准改制的企业改制前签订但尚未履行完的各类应税合同，改制后需要变更执行主体的，对仅改变执行主体，其余条款未作变动且改制前已贴花的，不再贴花。
6.经县级以上人民政府及企业主管部门批准改制的企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。
7.投资者买卖封闭式证券投资基金免征印花税。
8.对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的印花税予以免征。
9.证券投资者保护基金有限责任公司发生的凭证和产权转移书据享受印花税的优惠政策(略)。与保护基金有限责任公司签订的这些合同或产权转移书据，只是对保护基金有限责任公司免征印花税，而对其他的当事人应该照章征收印花税。
10.新政策：公租房政策已在土地增值税中讲解。
11.对商品储备管理公司及其直属库资金账簿免征印花税;对其承担商品储备业务过程中书立的购销合同免征印花税，对合同其他各方当事人应缴纳的印花税照章征收。
12.新增：自2014年11月1日至2017年12月31日，对金融机构与小型、微型企业签订的借款合同免征印花税。
13.新增：自2014年1月1日起至2018年12月31日止，暂免征收飞机租赁企业购机环节购销合同印花税 。
14.新增：对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
15.新增：对与高校学生签订的高校学生公寓租赁合同，免征印花税。
16.新增：对经营性文化事业单位转制中资产评估增值、资产转让或划转涉及的印花税，自2014年1月1日至2018年12月...
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2017年税务师《税法二》辅导资料：税源扣缴
一、扣缴义务人
1、对非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的所得应缴纳的所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。税款由扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴。
2、对非居民企业在中国境内取得工程作业和劳务所得应缴纳的所得税，税务机关可以指定工程价款或者劳务费的支付人为扣缴义务人。
二、扣缴方法
1、应当扣缴的所得税，扣缴义务人未依法扣缴或者无法履行扣缴义务的，由企业在所得发生地缴纳。企业未依法缴纳的，税务机关可以从该企业在中国境内其他收入项目的支付人应付的款项中，追缴该企业的应纳税款。(在中国境内存在多处所得发生地的，由企业选择其中之一申报缴纳企业所得税)
2、扣缴义务人每次代扣的税款，应当自代扣之日起7日内缴入国库，并向所在地的税务机关报送扣缴企业所得税报告表。
三、税源管理
1、扣缴义务人与非居民企业首次签订有关的业务合同或协议的，扣缴义务人应当自合同签订之日起30日内，向其主管税务机关申报办理扣缴税款登记。
2、扣缴义务人每次与非居民企业签订有关的业务合同应当自合同签订之日起30日内，向其主管税务机关报送《扣缴企业所得税合同备案登记表》、合同复印件及相关资料。
四、征收管理
1、人民币以外货币的，应按照扣缴当日国家公布的人民币汇率中间价，折合成人民币计算。
2、扣缴义务人与非居民企业签订有关的业务合同时，凡合同中约定由扣缴义务人负担应纳税款的，应将非居民企业取得的不含税所得换算为含税所得后计算征税。
3、非居民企业可以适用的税收协定与国内税收法规有不同规定的，可申请执行税收协定规定;非居民企业未提出执行税收协定规定申请的，按国内税收法律法规的有关规定执行。
4、非居民企业已按国内税收法律法规的有关规定征税后，提出享受减免税或税收协定待遇申请的，主管税务机关经审核确认应享受减免税或税收协定待遇的，对多缴纳的税款应依据《税收征管法》及其实施细则的有关规定予以退税。
5、因非居民企业拒绝代扣税款的，扣缴义务人应当暂停支付相当于非居民企业应纳税款的款项，并在1日之内向其主管税务机关报告，并报送书面情况说明。
6、扣缴义务人未依法扣缴或者无法履行扣缴义务的，非居民企业应于扣缴义务人支付或者到期应支付之日起7日内，到所得发生地主管税务机关申报缴纳企业所得税。
扣缴义务人所在地与所得发生地不在一地的，扣缴义务人所在地主管税务机关应自确定扣缴义务人未依法扣缴或者无法履行扣缴义务之日起5个工作日内，向所得发生地主管税务机关发送《非居民企业税务事项联络函》，告知非居民企业的申报纳税事项。
7、对多次付款的合同项目...
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税务师《税法二》2017讲义：扣除项目的标准
扣除项目的标准—工资、薪金支出及居民企业实行股权激励计划的所得税处理
一、工资、薪金支出：企业发生的合理的工资薪金支出准予据实扣除。
【提示1】工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与任职或者受雇有关的其他支出。
【提示2】“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。税务机关在对工资、薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：1-5条(略)
(6)属于国有性质的企业，其工资薪金，不得超过政府有关部门给予的限定数额;超过部分，不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。
(7)企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按规定在企业所得税前扣除。其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。
二、关于我国居民企业实行股权激励计划有关企业所得税处理问题
1.对股权激励计划实行后立即可以行权的，上市公司可以根据实际行权时该股票的公允价格与激励对象实际行权支付价格的差额和数量，计算确定作为当年上市公司工资薪金支出在税前扣除。
2.对股权激励计划实行后，需待一定等待期方可行权的。上市公司等待期内会计上计算确认的相关成本费用，不得在对应年度计算缴纳企业所得税时扣除。在股权激励计划可行权后按上述1处理。
3.上述所指股票实际行权时的公允价格，以实际行权日该股票的收盘价格确定。
【典型例题】 2010年1月某上市公司对本公司20名管理人员实施股票期权激励政策，约定如在公司连续服务2年，即可以4元/股的价格购买本公司股票1000股。2012年1月，20名管理人员全部行权，行权日股票收盘价20元/股。根据企业所得税相关规定，行权时该公司所得税前应扣除的费用金额是( )元。
A.300000
B.320000
C.380000
D.400000
『正确答案』B
『答案解析』行权时该公司所得税前应扣除的费用=(20-4)×1000×20=320000(元)
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2017年税务师《税法二》考点梳理：计税依据
一、计税依据——房产余值计税和租金收入计税
从价计征：年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
从租计征：应纳税额=租金收入×12%(4%)
1、经营自用房屋——房产计税余值为计税依据。
计税余值指房产原值一次减除10%至30%损耗价值以后的余额。
具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。
(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。
(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
(4)更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。
(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
(6)对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
(7)对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
(8)产权出典的房产，由承典人按余值缴纳房产税。
2、对于出租的房屋——以租金收入为计税依据。
3、投资联营及融资租赁房产的计税依据。
(1)对投资联营的房产，在计征房产税时应予区别对待。
对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税;
对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。
(2)对融资租赁房屋的情况——在融资合同约定开始日的次月起依据房产余值计算征收;未约定开始日的，自合同签订的次月起计算缴纳。
4、居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征...
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免税收入
1.国债利息收入
2009年后发行的地方政府债利息所得
2.符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性收益，指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益;
3.在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益;
第2、3项所称收益不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益
√对内地企业投资者通过沪港通投资香港联交所上市股票取得的股息红利所得，计入其收入总额，依法计征企业所得税。
其中，内地居民企业连续持有H股满12个月取得的股息红利所得，依法免征企业所得税。
4.非营利组织的下列收入为免税收入：
(1)接受其他单位或者个人捐赠的收入
(2)除《企业所得税法》第七条规定的财政拨款以外的其他政府补助收入，但不包括因政府购买服务取得的收入
(3)按照省级以上民政、财政部门规定收取的会费
(4)不征税收入和免税收入孳生的银行存款利息收入
(5)财政部、国家税务总局规定的其他收入
√不包括非营利组织从事营利性活动取得的收入
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工资薪金扣除原则和范围
(一)税前扣除项目的原则
1.权责发生制原则→在发生的所属期扣除
2.配比原则→与收入配比、不得提前或滞后
3.合理性原则→符合生产经营常规、必要、正常
(二)扣除项目的范围
注意三个问题：
①区分收益性支出和资本性支出。
②不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。
③除《企业所得税法》及其实施条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。
1.成本：销售商品、提供劳务、转让固定资产、无形资产(包括技术转让)的成本→与收入对应
2.费用：
(1)销售费用：广告费、销售佣金(能直接认定的进口佣金计入商品成本)、代销手续费;
(2)管理费用：业务招待费、职工工资、福利费、工会经费、职工教育经费;
(3)财务费用：利息支出(利率)、汇兑净损失。
3.税金
√营业税金及附加：消费税、城建税及教育费附加、出口关税、资源税、土地增值税
√管理费用：房产税、车船税、土地使用税、印花税
√增值税是价外税，不影响损益
√出口退回的增值税不影响损益
√企业为个人负担的个税不得税前扣除
4.损失
√税前可扣为净损失，即企业的损失减除责任人赔偿和保险赔款后的余额。
√企业已经作为损失处理的资产，在以后纳税年度又全部收回或者部分收回时，应当计入当期收入。
5.其他：企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的其他支出。
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工资、薪金支出税前扣除
(1)企业发生的合理的工资、薪金支出准予据实扣除
“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。
·税务机关在对工资、薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：
(一)企业制订了较为规范的员工工资、薪金制度;
(二)企业所制订的工资、薪金制度符合行业及地区水平;
(三)企业在一定时期所发放的工资、薪金是相对固定的，工资、薪金的调整是有序进行的;
(四)企业对实际发放的工资、薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。
(五)有关工资、薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。
(2)属于国有性质的企业，其工资薪金，不得超过政府有关部门给予的限定数额;超过部分，不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除
(3)企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按《企业所得税法》规定在企业所得税前扣除
其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据
(4)企业接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应分两种情况按规定在税前扣除(新)：
√按照协议(合同)约定直接支付给劳务派遣公司的费用，应作为劳务费支出;
√直接支付给员工个人的费用，应作为工资薪金支出和职工福利费支出。
其中属于工资薪金支出的费用，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据
·股权激励计划(P29页第20小点)
①对股权激励计划实行后立即可以行权的，上市公司可以根据实际行权时该股票的公允价格与激励对象实际行权支付价格的差额和数量，计算确定作为当年上市公司工资薪金支出在税前扣除。
②对股权激励计划实行后，需待一定服务年限或者达到规定业绩条件(以下简称等待期)方可行权的。上市公司等待期内会计上计算确认的相关成本费用，不得在对应年度计算缴纳企业所得税时扣除。
在股权激励计划可行权后，上市公司方可根据该股票实际行权时的公允价格与当年激励对象实际行权支付价格的差额及数量，计算确定作为当年上市公司工资薪金支出，依照税法规定进行税前扣除。
③上述所指股票实际行权时的公允价格，以实际行权日该股票的收盘价格确定。
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个体工商户、个人独资企业和合伙企业的生产、经营所得的计税方法(按新政策做了调整)
一、个体工商户的生产、经营所得的计税方法：
(一)计税基本规定
1.应纳税所得额=收入总额-成本-费用-损失-税金-其他支出-允许弥补的以前年度亏损
【提示】教材P314-315中的内容同所得税。略
2.个体工商户下列支出不得扣除：(1)个人所得税税款;(2)税收滞纳金;(3)罚金、罚款和被没收财物的损失;(4)不符合扣除规定的捐赠支出;(5)赞助支出：(个体工商户发生的与生产经营活动无关的各种非广告性质支出);(6)用于个人和家庭的支出;(7)与取得生产经营收入无关的其他支出;(8)国家税务总局规定不准扣除的支出。
3.个体工商户生产经营活动中，应当分别核算生产经营费用和个人、家庭费用。对于生产经营与个人、家庭生活混用难以分清的费用，其40%视为与生产经营有关费用，准予扣除。
4.个体工商户纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的生产经营所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。
(二)扣除项目及标准
1.个体工商户实际支付给从业人员的、合理的工资薪金支出，准予扣除。个体工商户业主的工资薪金支出不得税前扣除。个体工商户业主的费用扣除标准，依照相关法律、法规和政策规定执行(3500/月)
2.保险费
(1)个体工商户参加财产保险，按照规定缴纳的保险费，准予扣除。(同所得税)
(2)个体工商户按规定的范围和标准为其业主和从业人员缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、生育保险费、工伤保险费和住房公积金，准予扣除。
个体工商户为从业人员缴纳的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过从业人员工资总额5%标准内的部分据实扣除;超过部分，不得扣除。
个体工商户业主本人缴纳的补充养老保险费、补充医疗保险费，以当地(地级市)上年度社会平均工资的3倍为计算基数，分别在不超过该计算基数5%标准内的部分据实扣除;超过部分，不得扣除。
除个体工商户依规定为特殊工种从业人员支付的人身安全保险费和按规定可以扣除的其他商业保险费外，个体工商户业主本人或者为从业人员支付的商业保险费，不得扣除。
3.个体工商户在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。
个体工商户为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并按规定扣除。(同所得税)
4.个体工商户在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：
(1)向金融企业借款的利息支出;
(2)向非金融企业和个人借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
5.个体工商户在货币交易中，以及纳税年度终了时将人民币以外的货币性资产...
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