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03-19
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2018年房地产估价师《理论与方法》考点：现金流量折现法和传统方法
一、现金流量折现法和传统方法的定义
运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值有两种不同的方式：①采用折现方式，这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法;②采用计算利息方式，这种方式下的假设开发法称为传统方法。
二、现金流量折现法与传统方法的区别——3大区别
□开发完成后的价值及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的发生与测算的时点不同。传统方法：依估价时点的房地产市场状况作出，即其是静止在估价时点的金额;现金流量折现法：模拟开发过程，预测其在未来发生的时间及在未来发生时所发生的金额，即要进行现金流量预测。
□是否考虑各项收入及支出发生的时间不同。传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，直接相加减(计投资利息，计息期算至开发完成时止，不考虑预售、延迟销售);现金流量折现法考虑各项收入、支出发生的时间不同，将其折算到同一时间点上的价值(最终折算到估价时点上)，再相加减。
□投资利息、开发利润是否单独计算。传统方法：单独计算投资利息、开发利润，现金流量折现法：投资利息、开发利润隐含在折现过程中，要求折现率包含：安全收益部分(通常的利率)和风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。
三、现金流量折现法和传统方法的优缺点
□优缺点：现金流量折现法：测算结果比较精确但较复杂;传统方法：测算结果较粗略但相对简单些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能不完全如此。这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。
□实际估价的要求：尽量采用现金流量折现法(难以采用时可采用传统方法)。
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2018年房地产估价师《理论与方法》知识点：假设开发法的基本公式
一、假设开发法最基本的公式
□最基本公式为：
待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润
后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润
◆若采用成本法求取开发完成后的房地产价值，则公式为：
开发完成后的房地产价值=待开发房地产价值+取得待开发房地产的税费+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
□具体扣减的项目及其金额：开发过程中还需开展的各项工作及相应的必要支出和应得利润。已经完成的工作及相应的支出和利润，已包含在待开发房地产的价值内，不应作为扣除项目。
□估价时注意2个把握：⑴待开发房地产状况和开发完成后房地产状况;⑵开发完成后房地产经营方式。
■待开发房地产状况(估价对象状况)：土地、在建工程、旧的房地产等
■开发完成后房地产状况：熟地、新的房地产(毛坏房、粗装修房)等
■开发后的经营方式：销售、出租和营业。
□开发法估价的7种情形：①估价对象为生地，在生地上进行房屋建设;②估价对象为生地，将生地开发成熟地;③估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设;④估价对象为毛地，将毛地开发成熟地;⑤估价对象为成熟地，在熟地上进行房屋建设;⑥估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋;⑦估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房。
二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式
上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况和开发完成后的房地产状况可具体细化如下：
㈠求生地价值的公式
□适用于在生地上进行房屋建设的公式
生地价值=开发完成后的价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
◆相对应的成本法公式为：
开发完成后的价值=生地价值+取得生地的税费+由生地建成房屋的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
□适用于将生地开发成熟地的公式
生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
◆相对应的成本法公式为：
开发完成后的熟地价值=生地价值+取得生地的税费+由生地开发成熟地的开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
㈡求毛地价值的公式
□适用于在毛地上进行房屋建设的公式：
毛地价值=开发完成后的价值-取得毛地的税费-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润
◆相对应的成本法公式为：
开发完成后的价值=毛地价值+取得...
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2018年房地产估价师《理论与方法》考点：假设开发法的基本原理
一、假设开发法(剩余法、预期开发法、开发法)的含义
含义：是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
二、假设开发法的理论依据
□理论依据与收益法相同：预期原理
□开发法与成本法的区别。开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法。主要区别是：成本法中土地价值(土地取得成本)为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值;开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
□更深的理论依据：类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。
三、假设开发法适用的对象和条件
㈠假设开发法适用的估价对象
□适用对象：具有开发或再开发潜力且其开发完成后价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产。包括：①可供开发建设的土地;②在建工程;③可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产。统称为“待开发房地产”。
□城市规划设计条件不明确的待开发房地产估价：咨询规划部门和专家意见，或参照周边土地的城市规划设计条件等方式，推测其最可能的城市规划设计条件，然后据此进行估价，但须将该最可能的城市规划条件作为估价的假设和限制条件，并估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测出的(即可靠性)，它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性(包括它的变化会导致的估价结果的变化)。
㈡假设开发法估价需要具备的条件
假设开发法估价的2个预测：①是否根据房地产估价的合法原则及最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等);②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了开发完成后的价值。
□开发法估价对社会经济环境的要求：①要有统一、严谨及健全的房地产法规;②要有明朗、稳定及长远的房地产政策，包括长远、公开的土地供应计划;③要有全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有清晰及全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。
㈢假设开发法的其他用途
□开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，立场不同：①估价：典型投资者;②投资分析：某个特定投资者。
□适用于投资分析。房地产开发项目投资分析的目的是为了给房地产投资者的投资决策提供依据。
■提供3种数据：①测算待开发房地产的最高价格。②测算开发项目的预期利润。③确定开发中可能出现的最高费用。
四、假设开发法的操作步骤
□6个步骤：①调查分析待开发房地产状况;②选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况;③估算后续开发经营期;④预测开发完成后的...
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2018年房地产估价师《经营与管理》考点：风险分析
一、风险分析的界定
在项目经济评价中采用的基础数据(如投资、成本费用、租售价格、开发周期等)大部分来自对未来情况的预测与估算，由此得出的评价指标及做出的决策风险大。为了给项目投资决策提供更可靠和全面的依据，在经济评价中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不确定和风险分析，并提出规避风险的对策。
盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。
二、风险分析的一般过程和方法
项目风险分析的三个阶段：风险辩识、风险估计、风险评价。
㈠风险辩识
□含义:是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。在众多的影响中抓住主要因素，并分析它们引起投资效果变化的严重程度。常用方法：专家调查法(如专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。
开发投资过程中所面临的风险，包括系统风险和非系统风险两类。投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。这些风险因素通过直接影响房地产项目的成本和收入，对房地产项目的经济评价结果产生了影响。
㈡风险估计与评价常用方法
风险估计与评价：指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。
常用的风险评价的方法：
1.调查和专家打分法——适用于项目决策前期
依据资深专家的经验和决策者的意向，结论只是一种大致的程度值，只能作为进一步分析参考的基础。
2.解析法
含义：是在利用德尔菲法进行风险辩识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。
3.蒙特卡洛法
它是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。
解析法和蒙特卡洛模拟法，是风险分析主要有两种方法。区别：①解析方法：对影响现金流的各个现金源进行概率估计;蒙特卡洛法：在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样。②解析法：变量≤3;蒙特卡洛法：变量>3。
三、概率分析的步骤与概率确定方法
风险分析中的解析...
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2018年房地产估价师《经营与管理》知识点：敏感性分析
一、敏感性分析的概念
含义：指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：①找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据;②研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力;③比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
二、敏感性分析的步骤
敏感性分析4个步骤：⑴确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为FIRR，必要时也可以选用FNPV、开发利润等其他经济指标。⑵确定不确定性因素可能的变动范围。⑶计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。⑷通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。
进行敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。
三、单因素与多因素敏感性分析
□单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分析时，假设各因素之间相互独立，每次只考察一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。
□多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但要注意，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
□优点：它给kfs提供了关于项目盈利性的有用信息和它对变动因素的敏感性，同时指出了哪些因素是最关键的因素。
□缺点：该分析方法忽视了各因素之间的相互作用关系。在实际项目开发过程中，很可能有几个因素同时发生变化，因此有必要做更进一步的敏感性分析，以弥补上述方法的不足。
四、敏感性分析的“三项预测值”法
“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。其基本思路：对开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。
□作用：敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力。
缺点：尚不能确定各种不确定性因素发...
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2018年房地产估价师《经营与管理》考点：盈亏平衡分析
一、 盈亏平衡分析的基本原理
1.盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。投资项目：随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这种转折点为盈亏平衡点(Break Even Point, BEP)，在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。
2.基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。
3.分类：线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析 线性盈亏平衡分析最常用
4.当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。
5.当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。
6.线性盈亏平衡分析的基本公式是：
年销售收入方程：B=P×Q 年总成本费用方程：C=Cf+Cv×Q
式中，B销售收入，P销售单价，C总成本，Cf总固定成本，Cv单位变动成本，Q产销量。
当实现盈亏平衡时，有B=C
当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域;当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。
【例7-1】某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3 000万元，成本与产量呈线性关系。
【解】 单位产品变动成本：Cv=(7800—3000)/3=1600(元/件)
盈亏平衡产量：Q*=3000/(3 000—1600)=2.14(万件)
盈亏平衡价格：P*=1600+3 000/3=2600(元/件)
盈亏平衡单位产品变动成本：Cv*=3000—3000/3=2000(元/件)
【例】某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)。
【解】已知：总建筑面积Q=1×1.5=1万m2，房屋开发成本Cv=元/m2, P=8000元/m2, 则
由P×Q=Cf+Cv×Q得出Cf= (P-Cv)×Q=(8000-3000)×1.5=7500元/m2
二、房地产项目的盈亏平衡分析
□房地产项目的盈亏平衡分析：临界点分析和保本点分析，其差异在于平衡点的设置。
■临界点分析：是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风...
01-04
下面是出国留学网整理的“2018年房地产估价师《案例与分析》考点：假设开发法的操作步骤”，欢迎阅读参考，更多有关内容请继续关注本网站房地产估价师栏目。
2018年房地产估价师《案例与分析》考点：假设开发法的操作步骤
运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：
①调查待开发房地产的基本情况;
②选择最佳的开发利用方式;
③估计开发经营期;
④预测开发完成后的房地产价值;
⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;
⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
下面以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后面分节论述。
在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数;有意购买者也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。
这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件(如用途、建筑高度、容积率)等，通常政府在事先已确定。购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，政府的这些限制，也是评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件。
调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：
(1)弄清土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质;②土地所在城市内的区域的性质;③具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。
例如：位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。
(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。
(3)弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。
(4)弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。
选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。
例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，但在实际估价时究竟应选择哪...
01-04
下面是出国留学网整理的“2018年房地产估价师《案例与分析》考点：餐饮房地产及其估价特点”，欢迎阅读参考，更多有关内容请继续关注本网站房地产估价师栏目。
2018年房地产估价师《案例与分析》考点：餐饮房地产及其估价特点
(一)地段选择的差异性
餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。
此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。
(二)营业收入的差异性
餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入，然而影响餐饮房地产收入的因素很多，主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境会带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。
在实际生活中我们常常看到这样的现象，处于同一地段的餐饮房地产，有的门庭若市，生意红火，而有的却比较冷清，而这种收入的差异主要来自于房地产以外的因素。因此估价时要考虑将这部分收入进行剥离。
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下面是出国留学网整理的“2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲：替代原则和谨慎原则”，欢迎阅读参考，更多有关内容请继续关注本网站房地产估价师栏目。
2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲：替代原则和谨慎原则
替代原则：
替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。
替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：
(1)如果附近有若干相近效用的房地产并已知其价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。
(2)不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。
谨慎原则：
谨慎原则是评估房地产抵押时，应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时，可能受到的限制，未来可能发生的风险与损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。在估价过程中如果面临是确定性因素则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。
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下面是出国留学网整理的“2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲：交易情况修正”，欢迎阅读参考，更多有关内容请继续关注本网站房地产估价师栏目。
2018年房地产估价师《理论与方法》考点精讲：交易情况修正
一、交易情况修正的含义
可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。
由于要求评估的估 价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。
二、造成成交价格偏离正常价格的因素
(1)强迫出售或强迫购买的交易。
(2)有利害关系人之间的交易。
(3)交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。
(4)急于出售或急于购买的交易。
(5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易。
(6)相邻房地产的合并交易。
(7)特殊交易方式的交易。
(8)交易税费非正常负担的交易。
(9)受迷信影响的交易。
三、交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法
采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格X交易情况修正系数=正常价格，采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格+交易情况修正数额=正常价格
对于交易税费非正常负担的处理方法，正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)或买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)。卖方实际得到的价格=正常成交价格-应当卖方缴纳的税费。买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费。
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