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出国留学网房地产估价师栏目精心整理推荐“房地产估价师2017经营与管理复习资料”一文，希望对广大读者有所帮助，想了解更多资讯，请继续关注本网。
第八章 房地产开发项目可行性研究
第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择
1.房地产开发项目策划：
以房地产市场分析及拟开发项目分析为基础，就可以形成一个项目的策划方案，用以指导后续开发投资活动。房地产开发项目策划方案，通常包括如下内容。
(一)区位分析与选择
房地产开发项目的区位分析与选择，包括地域分析与选择和具体地点的分析与选择。地域分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。具体地点的分析与选择，是对项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城乡规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。
(二)开发内容和规模的分析与选择
房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城乡规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。此外，还可以考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。
(三)开发时机的分析与选择
房地产项目开发时机的分析与选择，应考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型房地产开发项目可考虑分批开发(滚动开发)。
(四)合作方式的分析与选择
房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作(包括合建)、委托开发等开发合作方式进行选择。
(五)融资方式与资金结构的分析与选择
房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。
(六)产品经营方式的分析与选择
房地产产品经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售(包括预售)、出租(包括预租、短租或长租)、自营等经营方式进行选择。
2.选择基础参数：
经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标。
(一)时间类参数
包括开发活动的起始时问点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择)。
(二)融资相关参数
包括房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例(通常为总投资的20～35%)，预售收入用...
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出国留学网房地产估价师考试栏目整理“房产估价师经营与管理知识点：房屋交付后质量管理”希望可以帮到广大考生，了解更多相关详情，请继续关注我们网站的更新!
房产估价师经营与管理知识点：房屋交付后质量管理
房屋交付后的质量管理房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。
一是要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针，对开发出售后的房产，要建立专门的机构，配备专人管理，并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作，帮助住户解决困难，及时进行维修，使住户满意。
二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。
11-29
出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“房地产估价师经营与管理知识点：资金时间价值”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。
房地产估价师经营与管理知识点：资金时间价值
一、资金时间价值的概念
1、今天用来投资的一笔资金，即使不考虑通货膨胀因素，也比将来可获得的同样数额的资金更有价值。
2、两方面理解资金的时间价值：
(1)从投资者角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。
(2)从消费者角度来看，资金的时间价值体现在：放弃即期消费的损失所应得到的补偿
3、资金时间价值的大小，取决：(从投资角度看)
(1)投资收益率：利润
(2)通货膨胀率：贬值补偿
(3)风险因素：风险补偿
4、银行利息是资金时间价值的表现形式，利率是资金时间价值的一种标志。
5、【判断】由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。(√)
二、利息与利率
(一)利息
1、利息是占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。
2、计息周期：年(通常采用)、季度、月、周
(注意：利息的计息周期和第1节中现金流量图的计息周期是有区别的，
利息中少了半年计息周期，多了个周计息周期)
(二)利率
1、概念：利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。(极容易理解错)
2、分类：(分4类，最复杂的是同业拆放利率)
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类别 |
代表 |
说明 |
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基础利率 |
无风险国债收益率 |
投资者所要求的最低利率 |
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同业拆放利率 |
出国留学网房地产估价师考试栏目为您整理发布“2017房地产估价师经营与管理考点：居住房地产估价”，欢迎阅读!
2017房地产估价师经营与管理考点：居住房地产估价
居住房地产及其估价的特点：
居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等，是社会中保有量最大的一类房地产。从估价角度看，居住房地产的特点具有以下四个特点：
(1)具有较强相似性和可比性。估价的可比性较强，意味着比较容易找到足够数量的可比实例，因此市场法是首选方法之一。
(2)不同类型的住房内涵差异明显。在我国城市中，存在着商品房、房改房、集资房、经济适用住房、廉租房等。从住房保障角度看，分为社会保障住房和非社会保障住房两类，商品房、房改房、集资房是非社会保障住房，经济适用住房、廉租房是社会保障住房;从权属角度看，商品房是完全产权房，房改房、集资房、经济适用住房是限制产权房(部分产权房)，廉租房的产权属于政府，(环球网校房地产估价师频道为您整理)使用者只拥有使用权而没有产权。
(3)部分类型住房估价具有特殊性。如房改房中的部分产权房屋可先按完全产权估价，然后按房屋产权人的权属比例确定其最终市场价值;对承租人而言，对廉租房估算其市场价值或承租****益价值没有意义。
(4)我国现在大力推进城市廉租住房建设，对城市政策性、福利性住房的租金以及经济适用住房实行政府定价。
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出国留学网房地产估价师考试栏目为您整理发布：2017房地产估价师经营与管理考点：商业房地产估价，欢迎阅读!
2017房地产估价师经营与管理考点：商业房地产估价
1.商业房地产及其估价的特点：
商业房地产是指用于商业目的的房地产，如商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。单纯的餐饮、商务办公、旅馆房地产也属于商业房地产，它们具有一般商业房地产的共同特点，同时它们还有各自的特点，后面将会单独介绍;对于综合餐饮、商务办公、旅馆性质的商业房地产，如星级酒店，则属于商业房地产中的一种特殊情形。
商业房地产及其估价特点：①经营内容多，对不同的经营内容(或者说不同的用途)的各部分房地产要采用不同的报酬率;②出租、转租经营多，要搞清房地产的产权状况，对其权益因素进行认真分析;③一般都有装修，而且装修档次较高且较复杂。在进行现场勘察时要弄清原始房屋装修状况，对不属于房屋产权人的装修价值要进行单独计算，通常情况下这部分价值不计入房地产总价中;④垂直空间价值衰减性明显。
2.影响商业房地产价格的因素：
影响商业房地产价格的主要区位因素有：)①所处地段的商业繁华程度，有市级商业中心区，区级商业中心区，小区级商业中心区，此外还有专业的商业市场区;②交通条件，主要考虑顾客的公共交通的通达度和停车方便程度以及经营者进货和卸货的交通便利程度;③临街状况，要注意考虑有效消费人流的问题;④楼层差异。
影响商业房地产价格的主要实物因素有：建筑品质、内部格局、面积、净高、装修。
值得说明的是，商业房地产价值中的无形价值所占比重越来越大，在估价时要予以充分考虑。
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出国留学网房地产估价师考试栏目为大家分享“2016房地产估价师经营与管理考点：实物期权”。希望广大考生能把握重要知识点，找到适合自己的有效备考方法。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。
2016房地产估价师经营与管理考点：实物期权
实物期权，一种期权，其底层证券是既非股票又非期货的实物商品。这实物商品自身(货币，债券，货物)构成了该期权的底层实体。又见股票期权(equity option)和指数期权(index option)是管理者对所拥有实物资产进行决策时所具有的柔性投资策略。
在公司面临不确定性的市场环境下，实物期权的价值来源于公司战略决策的相应调整。每一个公司都是通过不同的投资组合，确定自己的实物期权，并对其进行管理、运作，从而为股东创造价值。实物期权法应用金融期权理论，给出动态管理的定量价值，从而将不确定性转变成企业的优势。
最初用金融期权理论来审视战略投资的想法源于摩西·鲁曼发表在哈佛商业评论上的两篇文章：《视投资机会为实物期权：从数字出发》(Investment Opportunities as Real Options：Getting Started on the Numbers，1998年7-8月刊)及《实物期权投资组合战略》(Strategy as a Portfolio of Real Options，1998年9-10月刊)在后一篇文章中，摩西·鲁曼写道，“用金融观点来看，企业投资更似一系列的期权，而不是稳定的现金流”。
实物期权(real options)的概念最初是由Stewart Myers(1977)在MIT时所提出的，他指出一个投资方案其产生的现金流量所创造的利润，来自于目前所拥有资产的使用，再加上一个对未来投资机会的选择。也就是说企业可以取得一个权利，在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划，所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产，故将此性质的期权称为实物期权。
Black和Scholes的研究指出：金融期权是处理金融市场上交易金融资产的一类金融衍生工具，而实物期权是处理一些具有不确定性投资结果的非金融资产的一种投资决策工具。因此，实物期权是相对金融期权来说的，它与金融期权相似但并非相同。与金融期权相比，实物期权具有以下四个特性：
(1)非交易性。实物期权与金融期权本质的区别在于非交易性。不仅作为实物期权标的物的实物资产一般不存在交易市场，而且实物期权本身也不大可能进行市场交易;
(2)非独占性。许多实物期权不具备所有权的独占性，即它可能被多个竞争者共同拥有，因而是可以共享的。对于共享实物期权来说，其价值不仅取决于影响期权价值的一般参数，而且还与竞争者可能的策略选择有关系
(3)先占性。先占性是由非独占性所导致的，它是指抢先执行实物期权可获得的先发制人的效应，结果表现为取得战略主动权和实现实物期权的最大价值;(4)复合性。在大多数场合，各种实物期权存在着一定的相关性，这种相关性不仅表现在同一项目内部各子项目之间的前后相关，而且表现在多个投资项目之间的相互关联。表1列示了实物期权与金融期权的具体比较。实物期权也是关于价值评估和战略性决策的重要思想方法，是战略决策和金融分析相结合的...
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